珠海房地产市场研究探究1.pptVIP

珠海是珠三角地区人口最少的城市之一 * 进入珠三角 解构珠海 2004.3 问题。 为什么进入珠三角？ 为什么进入珠海？ 如何进入珠海？ 珠海解构 世联进入珠海的机遇 战略 布局 机会 当前，在中国的区域经济板块中，长三角的迅速崛起，必然对珠三角构成竞争压力，这使得珠三角内的各个城市间的关系由竞争走向竞合。 区域整合带动新商机，珠三角二线城市房地产市场属于初步阶段，形成洼地效应，吸引深圳房地产开发商纷纷逐猎珠三角。如万科珠三角全攻略－广州、中山、东莞，招商挺进广州，金地辐射东莞，华侨城惠州拿地。 为什么进入珠三角？ 深圳被边缘化还是融入珠三角？ 深圳两大 战略利益 1 深港经济一体化 2 深圳直辖 省政府 战略利益 广州 战略利益 以广州为中心 冲突 一致 深圳被边缘化 融入珠三角 为什么进入珠三角？ 珠三角 中心化举措 为什么进入珠海？ “一脊三带” 　　“一脊”指的是广州主城区、南沙、东莞虎门、深圳到香港前海、中环一线，位于珠三角中轴区位。它的功能是聚合区域核心功能，增加区域向内陆和外海的辐射与影响。 　　“三带”包括北部城市功能拓展带，南部滨海功能拓展带、中部产业功能拓展带，它们的功能是向东、西方向传递区域辐射作用。 　　 “三圈五轴” 　　“三圈”是形成以广州为主体，包括佛山、肇庆、惠州的中心都市圈；以深圳、东莞、惠州南部组成的东部都市圈；以珠海、中山、江门组成的西部都市圈。 　　“五轴”即莞深高速公路沿线城镇产业轴、京九铁路沿线城镇产业带、惠澳大道沿线城镇产业带、105国道沿线城镇产业带、江肇江珠高速公路沿线城镇产业带。 珠三角区域总体 空间格局示意图 珠海在珠三角格局中处于南部滨海功能拓展带 为什么进入珠海？ 解构。 珠海印象 社会经济 国民指标（人口，GDP。。。） 城市战略（发展目标，规划布局， 产业布局。。。） 市场研判 发展阶段 历史人文 市场供应 （客户访谈，置业趋 势。。。） 市场需求 （开发投资，销售面 积， 行业集中度。。。） （区域分布，价格水平， 竞争分析。。。） 解 构 如何进入珠海？ 蓝色珠海 社会经济 社会经济 社会经济 社会经济 国民指标－人口 珠海市总人口1990—2000年年均增长5万，但近三年来增长速度趋缓。 户籍人口增长速度缓慢；暂住人口在2000－2002年出现负增长。 社会经济 珠海市人口规划 95.5% 92.6% 89.2% 城市化 水平 远期 （2010－2020年） 中期 （2006－2010年） 近期 （2001－2005年） 时段 101万人 234万人 245万人 85万人 162万人 175万人 75万人 133万人 149万人 主城区 人口 城市人口 总人口 国民指标－人口 珠海市未来规划人口将保持较小的增长速度。珠海市仍将是珠三角地区人口密度最小的城市之一，适宜居住度假，为休闲地产带来发展空间。 社会经济 国民指标－GDP，产业 2003年 珠海的GDP增长在2003年有大幅提升，经济发展开始加速。 轻工业及旅游服务业是珠海的主导产业。其宁静的生态环境和完善的旅游服务，越来越像港、澳、穗的后花园。 社会经济 国民指标－收入，消费 城镇居民人均可支配收入（元） （万元） 2003年人均收入 实现跳跃增长，前景看好。 消费市场保持高速增长。 社会经济 城市战略－定位，目标 经济特区； 珠江口岸区域性中心城市； 以信息技术为龙头的高新技术产业基地，产、学、研 一体化创新创业基地及高附加值产品的出口创汇基地； 亚热带海滨花园城市； 具有国际影响的滨海风景旅游胜地。 （2001-2020年） 社会经济 城市战略－规划布局 主城区 金湾次中心 斗门次中心 唐家湾 新城组团 三灶新城 陆域 中心镇 横琴新城 港区新城 珠海城市 空间意象 以主城区为中心，以金湾区、斗门区为次中心，形成“主城区—次中心城—外围新城—中心镇”构成的多层次、组团型新城镇空间布局。 南塆区 中心城区 主城区 三灶新城 横琴新城 陆域中心镇 金湾次中心城 唐家湾新城 港区新城 斗门 次中心城 应强化发展的地区，承担生活服务、教育、旅游等职能 应整合发展的地区，承担生产、生活、旅游度假等综合性职能。 高等教育、高新技术产业与新型服务业等 空港运输、空港产业、高新技术产业和教育 大型旅游、度假、游乐及与澳门合作发展的主要地区 综合性发展的中心镇 海洋运输为主的大型储运、化工等临海产业 社会经济 城市战略－产业布局 以第二产业为主的生产 地区 城市经济、文化和行政中心 集中力量开发南湾城区和唐家湾新城，整治前山片区，引导产业和人口的合理分布。 主城区向南推进，重点开发南湾城区内的工业用地及