宜良市场调查报告.pptVIP

宜良地产市场消费者访谈记录三 访谈时间：2009年5月14日 访谈对象：中国农行职员 访谈主要内容：宜良购房者心态问题 问：您觉得宜良地产开发商那些做得不够好？ 答：我觉得开发商在信息的公开上做的不够好，我们希望房产开发商能够对（使用面积、公摊面积、建筑面积、均价公开化）让老百姓买到实惠不花多的钱买虚假面积，我还没看过那个楼盘做到。 问：您觉得楼盘的应该注重那些问题？ 答：安全和环境最重要，在城郊有一楼盘均价才1200元/平米，但一直未售完，其原因是在该楼盘距城较远，安全无保障，路途上容易遭劫抢闷棍，环境也不好，所以价格虽然低，但还是卖不出去。 访谈记录——部分 问：您知道宜良卖得好和卖不出的房源有哪些吗？ 答：知道，我们有个朋友就是卖房子的，在宜良较好销售的面积为100—140平米，上了170平米的就较难售出了，目前宜良滞销的房源多为170平米以上的房子，另外小户型如30-50的也不好卖。 问：您觉得现在宜良的商品房的价格多少比较合适？ 答：这个问题不是很好回答，但是乡鸭湖已有内部关系购得的单价1920元/平米，乡鸭湖斜对面即金房二期07年未盖好是1450元现房后1780元/平米。具体要看项目的品质了，好多人觉得如果品质好，环境好，贵点不是大问题。 问：你觉得宜良主要是那些人想购房呢？他们竜承受多少房价的房子呢？ 答：主要是已经有房的部分老百姓，他们现在的房子较小，居住环境较差，所以抱着换房的心态购房，想换大面积的住房应该是大部分人的心态。他们承受能力大多数为26—30万均价、1800—2000元/平米 如现在的裕国大厦就比较好卖115平米、25万，其成交原因：地段、环境、价格也比较适中。 城市概况结论 房地产市场结论 消费者市场调查结论 项目投资建议 城市概况总结回顾 宜良——一个快速发展的城市 宜良——一个充满机会和挑战的城市 宜良——一个将扩大近10倍的城市 宜良——一个集农业、工业、旅游业为一体的城市 宜良城市投资评估 关键词：发展 宜良是正在快速发展的城市，从规划中，能够看到清晰的发展脉络和政府的建设力度，工业发展也将带来一定量的外来人口，由此带来的大量平台和机遇。 关键词：GDP 从这一指标中，可以看出，在新昆明的建设下，宜良处于发展的前沿，居民收入增加，整体消费水平也随之提高。 关键词：交通 昆石高速公路是云南省出入境的主要干道，而宜良是必经的城市之一，从昆明抵达宜良只需要半个小时车程，同时城市快车，15分钟一班，往来十分便捷。 关键词：环境 宜良全年的气候、温度都属于昆明优质的城市之一，同时加上天然的旅游资源和自然资源，让整个城市更加宜居。 该区域为目前宜良的老城区，配套成熟； 区域内地价平均为45万/亩； 适合物业形态为小高层和高层； 在该区域投资风险较小，利润空间一般，适合于2年内的快速投资项目 该区域属于城市的远景规划范围，目前尚无地产投资项目，地价未能了解，理论上可作为远景10年后的投资方向，但是由于政策的不可预见性，投资风险较高，目前不建议在该区域投资。 宜良城市区域投资评估 该区域为目前宜良新建设区域，处于城市的中期规划范围； 区域内地价平均约为43万/亩； 适合物业形态为洋房、别墅和小高层； 在该区域投资风险一般，利润空间较大，适合于2-5年内的中长期投资项目 房地产市场评估 城市房地产的发展 在整个县城里，目前已经开发建设项目近10个，整个房地产市场开发已经形成了一定的规模，而且逐步趋于成熟，有利于市场的整体发展。 远郊楼盘的崛起 2008年秋季房交会以及2009年春季房交会上，昆明远郊楼盘异军突起，竞争和分化整个市场，而昆明由于房价过高，消费者已经有外延的倾向，远郊楼盘以实惠价格，优越环境，备受青睐。 旅游资源的开发代来机遇 阳宗海、九乡，都是昆明周边注明的旅游胜地，而城市旅游资源的开发，将为旅游地产带来新的机遇，同时旅游的发展，促进整个城市的发展，提升城市知名度和竞争力，房地产市场是其中直接获利的产业之一。 房地产市场的原始化 虽然整个城市房地产市场发展迅猛，但是所表现出来开发水平还处于原始水平（除了昆明外来的开发商外），因此外来的开发商将对当地的市场形成一个规范性、专业性和示范性的开发，带来新的居住和生活理念，从而赢得市场的认可。 消费者市场评估 消费理念的转变 从消费者角度，已经完成了从自建房到商品房居住意识的转变，这对房地产市场将是一个极大的促进作用，宜良是昆明各县中最先完成这一转变的城市。 物业性态抗性 从调查中可以得出，客户对于高层和小高层的抗性不大，这很大区