广西崇左东盟国际城定位报告（34页）.ppt

IMC 东盟?国际城定位报告 谨呈：广西易大房地产投资有限公司 本报告严格保密 2014-04 业态定位及布局 目录 CONTENTS 崇左东盟·国际城定位于市级商业圈，高起点规划，奠定现代商业发展基础； 世界范围内，体验购物休闲方式已经成为现代商业发展趋势； 广西商业发展已经进入购物中心发展阶段，购物中心之间竞争激烈，增加特色餐饮、娱乐化业态比例，引入并注重国际商业体验式购物理念的打造； 整个崇左商业发展层次较低，随着城市发展，亟需商业层次的全面提升； 崇左作为地级市却又没有个市级辐射的商圈，也没有一个市级影响力的大型商业中心，做为一个献礼崇左立市10周年的政府重点项目，东盟·国际城有负责定位高档，定位为一个有市级影响力的城市综合体； 崇左城南新区，崇左全新打造的行政、商业、生活中心，代表了崇左城市形象，更吸引了崇左消费力的塔尖人群，东盟·国际城定位应向中高端看齐，以迎合市场需求； 定位的市场机会 1 2 3 4 5 6 市场定位：商业属性界定 基本要素 市级中心商业区 区域性商业区 邻里型商业中心 社区型商业 规模 8万M2以上 5-8万M2以上 5万M2以下 沿街1-2层 人流量 日人流量50万以上 日人流量5万以上 居住人口5000以上 居住人口3000以上，街面一定人流 核心客户群 内城区与中距离郊区居民与办公工作人员、旅游者 区域15分钟车程内居民 步行15分钟内居民 居住区居民、过往行人 与其他核心商圈的竞争优势 与相邻同级别商圈定位存在差别 必须有自己的主力品牌商家，从而以距离优势留住区域内消费者 发挥低成本优势 发挥低成本优势 区位 城市交通干道 人口核心区 行政区域或居住群商业核心区 大型住宅小区商服中心 街道通达性好 基本条件 商业布局连续性\较多主力店与特色店支撑 整体商业布局连续性 1家以上主力商家 居住人口数量 居住人口、周围人气 本项目适宜性 从市场环境和项目商业属性分析，本项目商业属于市级中心商业区，满足150公里范围周边人群、商务人士及旅游人群的需求。部分目的性消费商业将会辐射整个东盟。 市场定位：经营主题 根据区域规划发展要求、片区商业特征，消费力、商家反应、以及项目的优劣势及规模来确定项目定位。 本项目目前将引进大型超市、百货、影院、人妖演艺、家电商场等主力店和次主力店，通过各大主力店品牌号召力和人流带动，首创区域规模较大，功能齐全的综合性体验式商业中心，有效补充和引领区域商业空白点；并将购物与休闲娱乐融合，通过餐饮、娱乐带动零售，各区、层层都设有餐饮、娱乐；打造一座全新的体验式愉悦购物中心。 项目经营主题： 城市级商业综合体 其功能集零售、娱乐、餐饮、康体、星级酒店及商务办公等功能于一体，为崇左市又一全新体验式购物中心，全面满足区域不同人群的消费需求。 本项目整体形象定位 陆路东盟门户·崇左城市商业中心 40万㎡—东盟·国际城都市综合体 ——融FBC金融中心、五星级酒店、东南亚风情、免税商城于一体 定位阐述： 国际都市综合体—随着零售业的发展，越来越多的国际品牌进入中国零售市场，国际化已经成为购物中心的发展趋势； 东南来风情购物中心—时尚的购物场所，风情的人妖表演及东南亚美食、对追求品位的消费者的吸引力是巨大的，同时也能体现出整个购物中心的形象与档次。 免税商城—引入多年运营经验的中国免税，打造广西最大免税商场最优化吸引本市消费力，更有吸引方圆上百公里的周边消费力和旅游过境人士，以致于打造成为东盟陆路目的性消费最强购物胜地； 城市综合体的目标消费群组合 酒店的消费群体 写字楼的消费群体 住宅的消费群体 购物中心的消费群体 目标消费群 2 1 3 4 购物中心目标消费者定位 以主力店目标消费群体为主的，家庭月收入在4000元、个 人月收入在2500元以上的消费者 根据百汇地产所掌握的信息资料显示，2001年万象城制定发展方案，目标消费群体定位在家庭月收入在3000元、个人月收入在2000元以上，2004年底开业后，随着市场的变化，目标消费者定位不断往高收入者方向调整； 与万象城早期消费者定位比较，两者时期相差10余年时间，考虑到物价、居民收入水平的变化 ，本项目消费者定位是符合中档为主偏高档的商业定位。 万象城消费者定位参考 购物中心目标消费群体定位 类别 消费群体 办公人士 办公楼白领 私营企业业主 公务员 国企员工 居民 白领新家庭 年轻时尚族 新式高档住宅居民 老居民 游客 往来区域的游客 看好本项目商业特色慕名而来的 考虑到本项目的定位和整体性，本项目的零售部分也将主要针对中高收入阶层 背景资料 20－35岁 新近成家立业/单身贵族/企业、商务人士 有一定的经济基础 消费特点 关注并体验式、娱