物业管理第二章.pptVIP

第二章 业主自治组织 物业管理导论 本章学习 学习目的与要求 第一节 业主与业主大会 一、业主 业主的概念： 按照《物业管理条例》规定，房屋的所有权人为业主。一般是指拥有物业所有权的房地产开发企业和购房人及与购房人长期共同居住的自然人。 业主是物业的主人，是物业管理的主体，拥有对物业管理区域内物业的自主管理权。 （一）业主的权利 （1）按物业合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； （2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则建议； （4）参加业主大会会议，行使投票权； （5）选举业主委员会委员，并享有被选举权； （6）监督业主委员会的工作； （7）监督物业管理企业履行物业服务合同； （8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （10）法律、法规规定的其他权利。 （二）业主的义务 （1）遵守业主公约、业主大会议事规则； （2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （4）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （5）按时交纳物业服务费用； （6）法律、法规规定的其他义务。 二、业主大会 业主大会： 是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治自律组织。 （一）业主大会的组成 业主大会的组织形式 （二）业主大会的职责（具体解释P40-42） （1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则； （2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； （3）选聘、解聘物业管理企业； （4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施； （5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 此外，业主大会规程还规定业主大会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会还应配合公安机关，与居民委员会开展相互协作，共同做出好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。 在物业管理区域内，业主大会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会还应将其作出的决定，及时告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。 （三）召开业主大会 1.业主大会的筹备。其工作内容包括： （1）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容； （2）参照政府主管部门制订的示范文本，拟定“业主大会议事规则”（草案）和“业主公约”（草案）； （3）确认业主身份；确定业主在首次业主大会会议上的投票权数； （4）确定业主委员会候选人产生办法及名单； （5）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作； 以上内容在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。筹备组成应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。 首次业主大会 2.业主投票权的确定 业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。 业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。 （三）召开业主大会 2.业主投票权的确定 业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事