3、房地产企业预售阶段三大税种预缴税务处理及会计处理.docxVIP

- · 房地产企业预售阶段三大税种预缴税务处理及会计处理 营改增之后，房地产业缴纳的流转税由价内的营业税变成了价外的增值税， 确认收入的时间和金额也发现了变化， 本文梳理了房地产企业在预售阶段所涉及的增值税、 土地增值税和企业所得税等三大税种预缴税务处理， 并以简单的案例对会计处理进行了说明。 一、增值税 按照财税 36 号及 18 号公告，房地产企业采取预收款方式销 售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税。 预缴义务的时间为实际收到预收款时， 预缴的基数为实际收到的全部预收款，强调是收到。应预缴税款 =预收款÷（ 1+适用税率或征收率）× 3%，一般计税方法下适用 11%的税率，简易计税方法下适用 5%的征收率。 二、土地增值税 土地增值税暂行条件实施细则规定， 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入， 可以预征土地增值税， 具体办法由各省（自治区、直辖市）确定。同时根据 16 年 70 号公告，房 地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的， 可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据： 土地增值税预征的计征依据 =预收款 - 应预缴增值税税款。 所以土地增值税预征的计 征依据和增值税计算预缴税额的依据应当是一致的， 同时根据计算公式，预征义务的发生时间也应当与增值税一致。 三、企业所得税 根据 31 号文，企业销售未完工开发产品