地铁沿线物业专题研究报告.ppt

二级市场策划品控中心 地铁的特性研究 1 概念 2 物业 3 客户 地铁的作用研究 物业对地铁的需求研究 地铁物业发展特质研究 地铁对物业的价格影响研究 家庭生命周期和住宅消费研究 交通方式和上下班时间研究 居住区位影响研究 研究框架 concept 概念 地铁的特性研究 1 概念 地铁的作用研究 地铁速度为每小时30－40 公里，车辆编组为4－10节，在高峰时单向输送能力可达每小时3－7 万；轻轨的单向输送能力可达每小时1-3万；公共汽车的单向输送能力为每小时1万。 地铁的运量在各种城市交通工具中最大 快速，准点，舒适 地铁的平均运行速度一般为30-40公里/小时，最高速度可达120公里/小时，深圳平均时速达到90公里/小时，远远高于公共汽车的速度。加上地铁运行不受其它运输方式影响，安全、准点，从而给人最大的感觉就是时间上有了保障。由于地铁采用了最新的技术，其乘车环境也得到了极大的改善。 环保性 地铁在地下运行，对城市无噪音、无干扰，基本不占用城市土地。 采用电力作为动力，对环境无污染。 现代化的城市首先要有现代化的交通，交通会影响到一个城市的生产运转。地铁为城市广大的上下班客流提供了一个便捷的交通方式，它所赢得的时间成本和它所产生的减少其它交通方式所需要的时间成本是非常高。 提高一个城市的竞争力 引导城市的发展布局 据研究表明，不同成长期的城市，主导交通方式对城市布局产生明显不同的影响，处于成长期的城市，主导交通方式对城市布局将产生重大影响，城市化进程已基本完成的城市，主导交通方式对城市布局产生的影响较小 深圳地铁四号线皇岗站进入福田口岸联检大楼建设工程已完工，深港两地的地铁在此“碰头”，实现了无缝衔接。与香港九广铁路上水——落马洲支线相连。这个新设置的深港口岸将在明年投入使用，届时，深港两地往来的交通将变得更加便捷。 地铁的特性研究 1 概念 地铁的作用研究 地铁成为城市生活重要的组成部分，人们可以通过地铁站快速的到达城市的商业中心、办公地点以及居住地，同时地铁站也成为人们进行社交活动的场所。 　　在国外，在乘地铁上班途中，人们还能把生活中的事务如洗衣、冲胶卷，都在地铁沿线完成，而地铁也成为沿线小商业货物供给的主要通道之一。 沿线商业提升生活空间和便利度 改善城市投资环境，使城市间的距离格局发生变化 　 地铁的快速便捷使城市的距离越来越近，城市的规模也因此可以发展得越来越大。 　　地铁与机场、巴士站等不同交通工具的便捷接驳，使城市内与城市间的距离大大缩短，城市投资环境大大改善；城市距离格局变化，使人们居住在城郊、工作和购物在城市中心的生活已经成为现实。 为沿线土地带来增值 地铁的开通运营，带来了一种蕴含无限商机的“地铁经济”，从而带旺一个片区，增加物业升值空间。 Property 物业 2 物业 物业对地铁的需求研究 地铁物业发展特质研究 地铁对物业的价格影响研究 地铁沿线的物业主要有商用物业 住宅 写字楼 1、客流量 2、客流的构成 3、地铁通达性 4、对地铁需求性 分析标准： 项目 商用物业 客流量 客流越多越越好，人旺才能带动财旺。 客流构成 包容性最强，对于客流的构成并无太大的选择，不管买不买东西都可以欢迎，”购买的来捧个钱场，不购买的来捧个人场”，多多益善。 地铁的 通达性 地铁线路线路越多越好，对线路没有太大的选择性，线路越多带来的客源也就越多，商场的影响范围也就越大。”四方来的都是客”。 对地铁的需求性 看中了地铁是一种便捷的交通工具及其所带来的巨大人流。 需求级别 ★★★★★ 商用物业对地铁的需求性最大，也是地铁开通的最大受益者。 项目 住宅 客流量 不需要太多的客流 客流构成 由于住宅是私人的场所，对人流有一定的排他性，在地铁的乘客中只选择本栋楼的住户或其亲朋好友，其它的客流则不需要。 地铁的通达性 地铁线路越多越好，但人们对于线路的选择只挑选其有需要的。 对地铁的需求性 地铁只是一种交通工具。 需求级别 ★★ 通常人们可以接受的距离为从地铁站出口到目的地入口的距离5-10分钟的步行距离。 项目 写字楼 客流量 不需要太多的客流 客流构成 写字楼虽然是一个公共场所，出于对其客户即进驻公司办公的需要，一般只对进驻公司的员工及其客户开放，而对于其它人流则有一定的排他性。所以对地铁带来的客流也有一定的排它性。 地铁的 通达性 地铁线路越多越好，但人们对于线路的选择只挑选其有需要的。 对地铁的需求性 地铁只是一种交通工具。 需求级别 ★ 写字楼，租（买）家更为看重的是考虑该写字楼的商务氛围及其硬件设施、管理服务水平和租金的高低，地铁只作为交通工具。 2 物业 物业对地铁的需求研究 地铁物业发展特质研究 地铁对