成都万科华茂广场提案报告.pptx

——2013万科华茂广场营销提案;;2007，金域蓝湾，首进建设路， 引领城市质感居住生活典范 2012，钻石广场，再进建设路 开启商务办公物业真正营销时代 无论住宅还是商业，再没有谁，比万科，更了解建设路。。。;城东焦点板块，价值高地，城市级宜居商住区 品牌集中●商业繁华●交通便利●配套醇熟●资源丰富;蓝光COCO时代：; 商务氛围集聚发展期，办公物业需求同步扩大;;住宅;仅有700余套;针对大城东或成都的推广是不经济的， 正合认为，我们的客户应该是精准的，应该更聚焦！;金域蓝湾和他的朋友们;龙湖和他的朋友们;首创和他的朋友们;;;当然， 还有金域蓝湾在建设路最具品质的居住体验口碑 以及万科在建设路特殊的影响力 ;;主要选择板块典型性代表项目的客户情况 作为本案客户研究的依据;客户 借鉴;;这个城市的繁华都与他们有关;他们是 追求质感生活的城市精英;市场竞争;宏观政策 — 机会大于威胁！ ;【府青路】 发展相对成熟，有一定商业商务氛围，但老旧建筑较多；规划中的综合体物业将提升区域价值升级;项目 竞争;关注 个案;关于目标;住宅共约700余套，月均去化150-160套（含储客期）， 价格12000元/㎡（含精装），一个季度清盘可行！实现产值7.4亿;营销;华茂广场;钻石广场、华茂广场 工地围墙、看板、楼体字 进行项目形象展示，项目基本信息释放，利用地段优势拦截周边过往客户;影响建设路 主场桁架、大牌;影响建设路 社区灯箱、电梯轿厢;影响建设路 路名牌、公交站台;资源概况：正合城东代理项目、专业市场、合作单位及早期小区、竞品资源库，客户资源总量约合18.3万； 执行方式：项目联动、电话Call客、关键种子客户、短信轰炸、正合会。;【社区QQ群】：蓝湾、龙湖三千里、蓝光COCO、首创爱这城、高地等业主群，利用正合员工、朋友的品牌业主身份友情释放华茂广场信息，同时进行话题炒作； 【论坛】：华茂广场、太阳公元、中铁玛塞城、24城、保利康桥、九龙仓御园等项目论坛发布宣传硬文、软文帖并持续进行话题炒作； 【房地产门户网站】：搜房网、爱房网、腾讯大成、搜狐焦点等房地产门户网站进行话题。;活动对象：针对建设路的目标拓展社区和单位的客户及朋友； 活动形式：与成华电视台及街道办沟通，联合举办“建设路社区趣味运动会”， 同时对项目活动进行宣传报道； 奖励形式：万科华茂广场 “建设路最佳运动细胞”特色奖杯及奖金。;建设路乒乓健将;形式： 整合建设路商家资源（SM广场、伊藤洋华堂、华联商场等） 赞助或购买优惠券； 邀约建设路旧社区、龙湖首创业主，万科粉丝人群到访售楼部参与抽奖赢取优惠券，与朋友们聚会、玩乐。;乐活建设路——男;乐活建设路——女;乐活建设路——老;乐活建设路——少;单位寻找;;品牌社区;万科资源;推售 策略;推售 计划;写字楼;市场竞争;图：2012.7-2013.1市区写字楼整体销量和项目月均销量（万㎡、㎡）;图：2012.7-2013.2成都市区写字楼均价及销量（元/㎡、㎡）;成都市场;成都市场;成都市场;成都写字楼整体市场小结;【在售写字楼特征】 准甲/甲级主导； 普通项目去化较缓（无竞争分流下不足3000㎡/月）；城市地标项目、强势品牌项目走量较优（3600-3800㎡/月）；溢价能力一般（与住宅持平或稍高）。 150㎡以下中小面积为主力销售;【在租写字楼特征】 准甲级写字楼更具市场竞争力（高租金高入驻率， 90-135元/㎡，80-85% ），超甲级进驻率极差;【写字楼市场环境】;项目;典型案例;【协信中心】;客户定位错位：自用型大客户，成交谈判周期长，且区域内缺乏大型产业支撑 面积划分过大：135-210㎡，总价高和购买门槛高，不适合投资客和自用小客户 后期使用成本过高：物管费22元/㎡·月 ，大部分中小企业无法承受 品牌知晓度弱：协信在成都仅协信中心一个首发项目，成都市场无较多粉丝资源可挖掘;协信中心仍有整层及多层自用型客户案例， 具备可借鉴的大客户吸引点。;;建设路商圈优质地段 万科品牌影响力 产品均好，面积划分小、总价控制适当，投资门槛低 有效控制业主后期运营成本：物管费13.8元/㎡·月;推广主诉投资客——借地段价值、热销力诉投资客 周边区域深耕——周边中高端小区、商场摆展 万科业主营销——万科粉丝（蓝湾等)的全面拉动 销售政策支撑——泛客带客政策、强销期三轮洗客;更好的地段价值 —— 写字楼的核心价值 更优的内外配套 —— 写字楼的重要价值提升 更大的体量 更高的价格实现 —— 目标;既要满足投资客户的需求 面积划分小、后期运营成本低 同时需要升级硬件配置，满足自用客，特别是自用型大面积客户的需求;价值提升;在前广场树立醒目的类精神堡垒，突出写字楼商务形象，加强昭示性； 增设主题艺术雕塑、夜晚灯光，提