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反向抵押贷款基础及其使用成本分析 摘要：反向抵押贷款在我国又称为倒按揭，在最近几 年成为学者们讨论的热门话题。反向抵押贷款是在人口老 龄化的背景下推行的，国外（以美国为代表）推行的反向 抵押贷款为社会养老起到了积极的作用，为我国提供了可 供借鉴的经验。我国的老龄化问题的严峻为反向抵押贷款 的推行提供了基本条件，但是由于我国经验不足，国情特 殊使得反向抵押贷款的推行困难重重。文章将从反向抵押 贷款基础知识和老年人使用反向抵押贷款的成本方面作些 探讨，希望能对反向抵押贷款的理论研宄起到促进作用。 关键词：反向抵押贷款；倒按揭；老年人；抵押；成 本费用 XX年全国老龄办首次发布了关于人口老龄化的《中国 人口老龄化发展趋势预测研究报告》。报告指出，21世纪是 人口老龄化的时代。中国已于1999年进入老龄社会，而且 是世界上老年人口最多的国家，占全球老年人口总量的1/5 2000年第五次人口普查表明，我国6 0岁以上人口己达到 1 13亿，占总人口的％。据人口研究表明，老年人口比例将 逐年增大，据测算，到XX年，60岁以上人口将超过2亿， 约占总人口的1 4%。这些数据表明，我国正快速步入老龄 化社会。这样养老问题成为一个严峻的社会问题。 反向抵押贷款正是针对老年人养老推出的一种住房金 融产品，它使得老年人可以利用自己的房产作抵押从金融 机构获得贷款以满足日后生活中的需要或者提高老年人的 生活质量。这样老年人可以充分利用自己的财产来养老， 同时可以继续拥有自己住房的居住权，为老年人养老开辟 了新途径。 目前国外以美国为首的一些国家都已经推行了反向抵 押贷款，解决了很多老年人的养老问题。鉴于我国目前老 年化问题，近年来我国许多学者在这方面展开了讨论，并 在南京、上海、重庆等地曾推出过试点。 一、反向抵押贷款的简要介绍 （一）反向抵押贷款的产生和发展 反向抵押贷款在我国被称为倒按揭，这是因为它在流 程和操作原理和按揭贷款基本相反。 关于反向抵押贷款的起源有两个说法。一种是说起源 并发展于美国；另一种就是说起源于荷兰而后来在美国得 到了充分的发展。事实上后一种说法是正确的。反向抵押 贷款最早出现于荷兰，但是由于经济、市场环境方面的因 素没有得到很好的发展，而是在后来的美国，在潜在的市 场需求和金融机构、相关政府部门的政策扶持下反向抵押 贷款逐步得到了发展。 美国从20世纪60年代就开始出现了各种形式的反向 抵押贷款的初期产品，但是严格来说真正意义上的“反向 抵押贷款”产品是在20世纪80年代中期美国新泽西州劳 瑞山的一家银行创立的。1989年FHA以其创立的HCEM产品 进入反向抵押贷款市场直接促进了反向抵押贷款迅速的发 展，随后F annieMae进入反向抵押贷款市场又再进一步促 进了反向抵押贷款的发展。经过20余年的发/PC目前反向 进了反向抵押贷款的发展。经过20余年的发 /PC 目前反向 抵押贷款产品品种丰富，操作更加规范，市场也逐渐扩大 为老年人的福利的提高起到了重大作用。从全世界范围来 看，目前美国、新加坡、日本、澳大利亚及欧洲一些国家 都推行了反向抵押贷款，但是发展程度不一。我国目前也 在讨论这个问题，并且在少数几个地方比如南京、上海、 重庆等地进行反向抵押贷款的试点。 （二）反向抵押贷款的内涵 反向抵押贷款是将自有房产作为抵押向金融机构申请 贷款，取得贷款以用于个人的基本生活需要或者提高生活 质量的需要，在贷款期满时以出售自己所拥有的房产或者 其他途径还贷，这项贷款主要针对老年人。 在生活实际中，反向抵押贷款一般可理解为老年人以 自己的房产做抵押，从以银行为代表的金融机构申请贷款， 申请成功后将获得金融机构支付的贷款用于生活上的各项 花销，解决老年人因退休、失业等原因而无固定收入、生 活无保障问题，为老年人的养老提高提供了一种新途径。 这种贷款和人们在年轻时的按揭贷款买房在方向上是几乎 相反的，所以在我国又被称为倒按揭。 （三） 反向抵押贷款的申办 反向抵押贷款申请方面包括资格审查和额度的审批。 1、 反向抵押贷款申请一般资格条件有：反向抵押贷款 一般针对老年人，具体而言有些国家如新加坡要求年满60 岁的老年人，有些国家如美国要求62岁。申请人必须有可 以作为抵押的房产，一般要求是自己独立拥有的并自己居 住的房屋。老年人的负债方面有特定的要求，最好没有负 债特别是其他贷款。 2、 在额度审批方面，反向抵押贷款的申请者可能有所 差别，主要影响因素有：房屋的价值、申请人的年龄、目 前贷款利率等，一般来说年龄越大，房屋价值越高，利率 越低，申请者所能够申请到的贷款额度就越大。 （四） 反向抵押贷款的特征 反向抵押贷款有无追索权和期限的独特性特征。 反向抵押贷款的一个主要特点即它是一种无追索权的 贷款，这意味着贷款的总额不能超过房