物业前期介入-时间节点.doc

物业前期介入时间节点 第一阶段：项目立项至规划总图确定期间 实施时间 控制要点 实施内容 对接部门 协调部门 取得土地使用权以后二个月内 在开发商取得土地使用权以后二个月内，物业管理人员需要到项目现场了解项目的地理位置、周边治安情况、周边交通情况、周边可能对以后项目的业主日常生活造成影响的事项。 地理位置：项目所处的位置。 治安情况：周边大环境的治安情况（周边农民房是否多、出租房是否多、住宅小区），该周边治安案件发生的形式，管辖区域派出所的位置。 交通情况：现在能够到达项目的公共交通工具，预计以后业主可能需要的交通工具。其他方面：项目内是否有湖泊、山体、周边是否是绿化，考虑以后湖泊的安全措施，山体的消防、滑坡、防蛇等隐患；周边附近是否有对项目有影响（噪音、水质、气味等）的工厂；周边的日常生活配套情况（餐饮、商场、银行、邮政等）。 地产成立项目组 相互信息的交流跟进。 知会地产该项目物业的对接人员。 概念性图纸出来以后 在新项目地产立项以后，需要与研发设计部和销售部门保持密切的信息沟通，并向销售部门或项目管理部索取该项目相关的基本资料。 在设计时地产与物业讨论：安防设备的设置、停车场设备设置、车辆流向、人员流向、商铺的设置、学校的管理、个性化的安全问题、服务中心位置、控制中心设置、消防中心设置、管理用房的设置等问题。 闭路监控系统：保持夜间的效果能够清晰，对重要镜头能够录像，使用硬盘录像机，能够保存一周时间。 进出小区的所有人员出入口、车辆进出通道、电梯内、一楼电梯厅、各苑落人员进出通道、小区主要干道、围墙联动镜头、泳池部位、重要隐患点。 停车场系统：小区车辆出入口的设置、道闸位置和数量的设置、车库车辆流向的确认。 设计时应该实现人车分流；车辆出入口需图像对比系统，需要收费的出入口，软件应该保证；在条件允许的情况下，住户车辆和外来车辆应该分开管理；出入口无人值守的地下停车场，需要安装红外报警，防止人员进入。 临时停车场车库入口应有场内剩余车位的动态显示标识（电子显示屏）。 门禁系统：小区主要部位设置，卡的挂失量应该与小区的总容量匹配，建议保证在户数的20%以上。同时卡的有效期控制在1年内 安装位置：小区大门、苑门、单元门、车库与地面的通道、电梯厅（建议最好设置成控制电梯按钮）、天台门、会所门等公共通道处。 周界红外报警系统：红线边的围墙需要设置，报警能够联动配套设备。 小区四周红线内的围墙上、安全死角处设置。安装时两对之间一定要进行交叉，避免盲点。 对讲系统：所有住户家需要设置住户对讲，可依据实际情况设置成可视和非可视。 单元门、苑门处需要设置对讲，方便住户家开门。高层楼层电梯厅处设置。 电子显示系统：项目依据实际情况确定是否设置。 通常设置在单元门附近。 巡更系统：对于比较固定的巡更点，用巡更系统 一根巡更棒一般可以设置40-60个点 内线电话：小区达到一定的规模，需要使用内线电话。 设置位置：重要设备房、管理用房、服务中心、值班室、电梯机房、安全岗位等。 人行防范要求、人员流向。综合考虑小区的实际情况，控制人员出入口设置的数量，尤其是分期开发的小区，以后不开启的消防门，前期一定不能开启，否则以后很难关闭。 明确围合方式、红线处人行通道数量、围合内通道数量。尽量实行人车分流，车辆出入口在红线范围内尽量少设置，出入口的出端、入端需要有一定的缓冲面积，方便车辆的有序进出。 商铺的设置、学校的管理、个性化的安全问题。考虑商铺、学校噪音对小区的影响，考虑学生对小区的安全和车辆破坏造成的影响，考虑商铺购物车辆停放和卸货区域、卸货噪音问题。 学校一般设置在小区边，同时靠近公路，减少学校对小区的影响。商铺原则上不设置在小区的封闭范围内，设置在公共区域，而且最好是有噪音商铺的设置在远离住户的位置，小噪音的商铺设置在靠进住户的位置。 服务中心位置、控制中心设置、消防中心设置、管理用房的设置等问题 消防中心与控制中心要设置在一个房间内，控制中心大约10万M2设置一个，服务中心与控制中心尽量设置在附近，服务中心最好设置在小区中心位置， 项目图纸出来以后 垃圾房位置、垃圾桶位置设置 设置时考虑垃圾房的异味不影响住户，方便清运、有排水管道。在项目设计时需要考虑垃圾桶的位置，尽量不要房屋设计好以后再根据现场情况选择位置。 雨水收集 对于山体项目、并且有水景的项目，期望能够设置雨水收集系统，节约费用。 水景设计、水质处理 考虑人工湿地的循环部分。 给排水系统 考虑市政给水压力的波动、排水考虑现场积水的可能。 管理用房：服务中心、培训室、仓库、操作间、值班室 食堂、宿舍 位置和面积的确定。 食堂和宿舍的位置需要考虑对业主的影响。 配套用房：居委会、社康中心、 按照要求进行对接。 配套设施：非机动车停放点、公共洗手间 督促设置，尤其是公共洗手间（外包单位使用