《物业管理风险分析与防范》.pptVIP

;进取 责任;进取 责任;进取 责任;进取 责任;进取 责任;进取 责任;进取 责任;进取 责任;解析： 1.被告制定的放行条制度合法。 《物业管理条例》第47条第1款规定：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。2010年开始施行的《保安服务管理条例》第29条规定：“在保安服务中，为履行保安服务职责，保安员可以采取下列措施：（一）查验出入服务区域的人员的证件，登记出入的车辆和物品；（二）在服务区域内进行巡逻、守护、安全检查、报警监控；（三）在机场、车站、码头等公共场所对人员及其所携带的物品进行安全检查，维护公共秩序；（四）执行武装守护押运任务，可以根据任务需要设立临时隔离区，但应当尽可能减少对公民正常活动的妨碍。保安员应当及时制止发生在服务区域内的违法犯罪行为，对制止无效的违法犯罪行为应当立即报警，同时采取措施保护现场。”依上述法律规定可知，作为安全防范措施，物业公司保安员有权对出入物业管理区域的车辆和物品进行登记和安全检查。现实中，物业公司对运出小区的物品进行登记通常不是在小区出口现场进行的，而是业主向物业公司提出申请，由物业管理的专职人员对物品进行现场登记和检查，然后给业主出具“放行条”。“放行条”实际是物品已通过物业公司登记检查的凭证。门卫值勤保安凭放行条放行车辆和物品大大提高了车辆和物品出入小区的效率，因此，放行条制度做为物业管理行业惯例，是符合法律规定的。; 2.被告并未侵害原告的自由出入权 《宪法》第37条规定：中华人民共和国公民的人身自由不受侵害。禁止非法拘禁和以其他方法非法剥夺或限制公民的人身自由，禁止非法搜查公民的身体。可见，我国宪法对公民的人身自由权给予了特别的保护。本案朱某认为物业公司的放行条制度侵害了其人身自由权，是其对人身自由权及放行条制度的理解错误。从案情可以看出，保安员要求朱某出示放行条是针对其车辆装载物品的，由于没有放行条，朱某不得不将沙发搬回家。可见，放行条限制了物品出入小区的自由而非限制了朱某的人身自由。因为，朱某做为小区业主出入小区是不需要放行条的。所以，物业公司并未侵害原告的自由出入权。;3.消防事故和隐患风险 由于消防设施直接影响到广大业主生命财产安全，消防设施的日常维护和养护直接关系到火灾发生时，消防部门处理事故效果。消防设施的维护保养不善、无消防用水供应、消防报警系统失灵都可能导致重大人身和巨大财产损失，物业管理企业面临如此的风险不仅要承担经济赔偿的民事法律责任，直接责任人和企业主要负责人还可能因此而承担刑事法律责任。 案列：左岸春天13年火灾及凯旋12年底的火灾应急对比;4.装修管理风险 ;装修管理风险防范要点： ;案列：室内空调水管爆裂致邻居财产损害赔偿案。 ;解析： 1.被告的第一项抗辩理由不成立 被告是否侵权的关键在于，被告接到原告的报告后，是否及时采取措 施消除危险。及时关闭水闸，及时清理楼道内的积水是被告的管理义务。 如果物业公司未及时履行上述义务，即对原告损害的发生及损失扩大 负有不作为的侵权责任。原告认为物业公司未履行法定义务，应当承担侵 权损害赔偿责任，提起侵权之诉是符合法律规定的。本案原告提起侵权之 诉具有选择权，即可以单独起诉615房的使用人B公司，也可以同时将两者 列为被告。所以，物业公司关于原告只能起诉B公司的抗辩理由不能成立。;2.被告其主张的事实应当提供如下的反驳证据： （1）接到原告水浸被告的记录，该证据可以证明被告获悉水浸事件 的起始时间。比如值班记录、工作人员交接班记录等。 （2）被告采取措施关闭水闸，及时清除积水的记录，比如工作记录、 录像记录等。 虽然上述证据是由被告单方面制作的，但上述证据能相互佐证，可以 证明事发当时的客观情况。若原告对上述证据的证明力提出质疑，必须提 出相应的反驳证据，否则异议不能成立。;本案争议的焦点:被告是否及时采取措施解决水管爆裂导致的积水问题。 为此，被告向法院提交了大厦管理处2009年6月当日的交接班记录及 监控录像，以证明被告收到事故报告后对事故现场进行了及时处理。交接 班记录显示，6月22日晚班（当日22:30至次日7:30）的当班情况为：5:07 接到601装修人员报警说6楼水管破裂，及时通知班长及巡逻人员上楼并组 织抢救，并于6:30清理完毕。 法院认为：针对主张，被告已提交了交接班记录及录像资料等证据证 明其在接到相关报告后及时对事故现场进行了处理，事故现场无法还原， 且被告已穷尽其举证能力证明其在2009年6月23日5时许接到原告装修工人 汇报后派人到事故现场进行清理积水、清扫等工作，已履行了物业服务义 务。因此，原告关于被告未及时处理，导