经营型物业投资回报分析解析 翁晨帆资料.pptVIP

估价的几个基本概念 价格Vp:目标物业在公开市场上的实际成交价格 市场价值Vt:目标物业预期在特定时间公开市场上成交价格的估算 投资价值Vs:特定投资者或租户对目标物业的估算愿意支付的价格以换取将来预期收益 主要的估价方法 市场比较法: 运用市场可比案例对目标物业进行估值预测,是最常用的估价方法; 收益法: 物业在未来一段时间内的净收入总和折现到评估当日的价值之和; 剩余法: 对待开发地块或在建工程进行假设开发流程以估算其当前状态的市场价值; 重置成本法: 以目标物业的原始获取成本为依据并考虑持有期间发生的折旧和其他费率而得到的价值之和,一般用于特殊物业设施(公共设施,监狱,市场交易信息匮乏的物业类型) (待续) 1)租户风险 2)特定物业类型和位置风险 3)目标物业建筑结构/品质风险 4)法律政策风险 5)税收变化的风险 6)目标物业周边规划设施变化 7)物业所有权权属关系风险 8)宏观经济环境和通货膨胀率 C. 投资回报率的类型和运用 从某种意义上,折现率反映的是市场对目标物业的投资回报率预期 1)Capitalisation Rate (ARY)初期投资回报率 剩余法的运用 总开发价值-总成本-合理利润=剩余价值 考虑到财务融资成本和资金时间价值需要用现金流量法来计算以获得精确估算 例如: 项目背景: