浙江嘉兴桐乡濮院主要商业项目市场调研分析报告.docVIP

PAGE PAGE 7 前 言 市场调研是通过一系列定性和定量的方法对研究对象进行的一种信息筛选、归纳和分析的过程，对于一个商业项目的定位、招商、发展、推广，市场调研是一个必要的途径。本调研报告是通过较客观性、全面性、系统性的实地调查而整理得出，融合了对濮院已有商业项目的相应情况的分析，可作为对濮院永乐路供销集团原房产产业项目调整商业定位提供比较切实的参考依据。 （一）濮院简介 濮院镇地处长江三角洲平原腹地，沪、杭、苏中间节点位置，区内有320国道、申嘉湖高速公路、嘉湖公路、嘉桐公路、京杭大运河等交通要道。全镇总面积64平方米公里，辖5个居民社区、14个行政村，总人口15万人，其中新濮院约10万人。濮院被誉为“鱼米之乡、百花盛地”，曾以“ 日出万匹绸”成为“嘉禾一巨镇”。改革开放以来，因毛针织产业发展壮大而获得“全国最大的羊毛衫集散中心”、“中国羊毛衫名镇”、“中国市场名镇”、“中国毛衫第一市”、“中国大型品牌市场”、“全国百佳产业集群”等荣誉称号。 （二）地理位置 濮院居苏沪杭金三角中心地带，320国道，京杭大运河，嘉湖公路和嘉桐公路横贯东西，沪杭，申嘉湖高速公路及筹建中的萧山通道斜掠过境；距上海127公里，杭州65公里，苏州80余公里。沪杭高铁开设桐乡站，稳步接轨苏沪杭的1小时交通动脉，便捷畅达。 得天独厚的交通地理位置，便捷的交通与物流运输，全方位架起了濮院通向海内外的桥梁。 未来三年，濮院将围绕羊毛衫市场提升项目、时尚文化创意区项目等六大建设项目，推动羊毛衫专业市场与研发、设计、营销、物流等生产性服务业之间的融合互动，完善市场营销、创新创意、金融商务等产业服务体系，逐步实现产业、文化、旅游和生产、生活、生态的融合发展。因此在濮院投资兴业，从长远发展的角度来看是相对正确的选择。 （三）濮院主要市场分布及概况 1、 中国羊毛衫市场 由濮院镇政府1988年创办,经过22年来的整改扩建，现有羊毛衫交易区11个，占地1.5平方米公里，商铺6000间；集中了毛衫市场、针织技术开发中心、物流中心、客运中心、卸货中心、毛针织品检测中心和人力资源服务中心等； 物业形态：街铺式； 经营业态：羊毛、羊绒、针织服装、双面尼、羽绒服等批发、零售，市场主要以中低档的产品为主；经过发展演变，以街区划分自然形成了一些中高档次的品牌店面； 销售形态：市场只卖经营权不卖产权，10年经营权80万； 租金：铺位面积每间在30—50平方米不等，多为转租而来，铺位一般以两间并租居多，以50—100平方米为基准，一般位置租金在20—40万/年，靠工贸大道租金达50—70万元/年；经物业处租赁，租金仅在5—6元万/年，甚至低至2—3万/年； 95%以上出租率，个别张贴转租；租期协商而定； 其他费用：物业管理费7元/月/平方米左右，按铺位定额缴税1—2万元/年，水电费自理。 2、 濮院毛纱、毛纺原料市场 濮院毛纱市场与毛纺原料市场连为一体，紧靠320国道，正对濮院羊毛衫市场交易区，建筑面积7万多平方米； 物业形态：街铺式； 经营业态：各类针织用纱线，毛纺织原料，包括羊毛、毛条和各种新型纤维； 销售形态：市场只卖经营权不卖产权,10年经营权60万； 租金：商铺面积每间在15—50平方米不等，租金在6—10万/年，多为个人转租，现出租率在80%左右；租期协商而定； 其他费用：物业管理费7元/月/平方米左右，按铺位定额缴税1—2万元/年，水电费自理； 现经营状况：市场内无人流，铺位较多用作仓库，较多张贴转租公告。 3、 针织机械辅料城 市场占地25亩、总建筑面积6万平方米，于2006年11 该市场由四栋楼构成，南北两排形成一个庭院空间，中间及A、B两区围成一个中心广场。1至3楼为商铺，共计631间，面积从30-200平方米不等。其中一层服装面料、针织机械；二层包装印务、服饰辅料；三层以写字楼形式专为广告公司出租； 租金：一楼面街商铺面积80平方米左右租金在18—20万/年；街内面积40平方米左右租金在5—8万/年；二楼商铺30平方米左右租金在4—5万/年；租期多为一年一签，去年出租率100%，今年由于行情欠佳，不少铺位张贴转租或仍未出租； 其他费用：物业管理费4.8元/月/平方米左右；定额缴税按铺位及经营种类不同，一年几千至上万元不等；空调、水电费自理。 4、 中央商城 位于浙江交通枢纽320国道与濮院的主干道中央交汇处，为原濮院羊毛衫市场的第四、第五交易区，是濮院羊毛衫市场改造的第一个启动项目，集商贸洽谈、品牌展示、购物交易、商务办公及餐饮休闲于一体，于2007年8月18日开业； 物业形态：总建筑面积12.6万平方米，由两幢15层现代化办公商务楼与面积近5万平方米的大型专业羊毛衫交易中心构成； 经营规划：1-3层为市场，商铺约1000间，一层为综合毛衫批发