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第九章 物业资金管理 第一节 物业服务收费 一、物业服务收费定价及计费方式 1、物业服务收费定价方式 2、物业服务的计费方式 包干制与酬金制的比较 （1）酬金制为委托关系，而包干制则是交易关系。 （2）酬金制具有监控性。 （3）酬金制利于培育健康的物管企业。 （4）酬金制将促使业主缴费自律，而包干制对不缴费业主则无法控制。 （5）酬金制利于物管企业专业化，而包干制则让物业服务公司不得不搞多元经营。 二、物业管理服务费的构成 （一）物业管理服务成本： 物业服务成本或物业服务支出构成一般包括9方面： 1、管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费（E1 ），元/月 物业服务企业向所聘用的管理、服务人员按月发放的工资和按工资的14%提取的职工福利费。具体包括基本工资、津贴、福利基金、保险金、服装费及其他补贴等，不含奖金。 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费（E2 ），元/月 指门厅、楼梯间、电梯间、走廊通道、室外墙面、屋面、供水管道、排水管道、照明灯具、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具、道路、绿地、停车场库、化粪池、垃圾箱等的维修养护费用及公共照明费等。 3.物业管理区域内清洁卫生费（E3 ），元/月 是指物业管理区域内公共区域的清洁卫生费，包括清洁用具、垃圾清理、水池清洁、消毒灭虫等费用，有时还包括单项对外承包费，如化粪池清淘等。 4.物业管理区域绿化养护费用（E4 ），元/月 是指物业管理区域绿化的养护费用及开展此类工作所购置的绿化工具及绿化用水、农药、化肥、杂草清运、补苗等费用。 5.物业管理区域秩序维护费用（E5 ），元/月 是指物业管理公共区域的秩序维护费。包括安全监控系统、设备、器材的日常养护费等。 6.办公费用（E6 ），元/月 是指物业服务企业开展正常服务工作所需的有关费用，如交通费、通讯费、低值易耗办公用品费、节日装饰费、公共关系费及宣传广告费。 7.物业服务企业固定资产折旧费（E7 ），元/月 是物业服务企业拥有的各类固定资产如交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备等按其总额每月分摊提取的折旧费用。 8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用（E9 ），元/月 为从经济上保障物业管理区域内水电、电梯等设施遭受灾害事故后能及时进行修复和对伤员进行经济补偿，物业服务企业必须对这些建筑物及设备设施投财产保险和相关责任保险，对于险种的选择是由所管物业的类型、性质来决定的，但必须考虑业主的意愿和承受力。 9.法律法规规定及经业主同意的其他费用（E9 ），元/月 经与业主协商，其同意包括在物业服务费中的内容。 物业管理服务成本=E1+E2+……+E9 二、物业管理服务费的构成 （一）物业管理服务成本 （二）法定税金 （E10 ），元/月 （三）物业服务企业酬金 （E11 ），元/月 费用总额（E） E =∑Ei E 表示小区物业管理服务费用支出总额，元/月， Ei为第I项的费用额，元/月，ⅰ=1 、2、………n 物业管理服务收费标准（P）元/月/米2 P=E/S P——物业管理服务收费标准，元/月/米2 S——总建筑面积，米2 参看教材P169案例 三、物业管理费的收缴 业主为什么会拖欠管理费呢？ 催款的方式一般是循序渐进的，即用信函、电话通知、上门面谈、协商、仲裁/诉讼。 1、对于欠费时间较短的业主，不要过多的打搅，以免引起业主的反感； 2、对欠费期稍长的业主，可以委婉地电话方式催缴； 3、对欠费期较长的业主，可以连续发送催款单、电话催款或者上门催款； 4、对欠费期很长的业主除不断发送催款单、电话催款或者上门催款外，必要时可提请有关部门仲裁或者提起诉讼。 第二节 专项维修资金 是指专项用于住宅共用部位、公共设施设备保修期满后大修、中修及更新、改造的资金。 住宅的 “医疗及养老保险金” 性质：属专门用于特定目的而设立的专项资金一类。即它是专门用于对物业共用部分进行大的维修保养、保值增值目的而专项筹集、独立核算的资金。 产权：属于全体业主，在物业服务企业财务上属专项代管基金。 二、专项维修资金的使用范围 维修资金专项用于住宅共用部位，共用设施设备保修期满后的大修、中修及更新、改造。 共用部位包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等 共用设施设备包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性为题设施和共用设施设备使用的房屋等 三、维修资金缴存主体及标准 《重庆市物业专项维修资金管理办法》 第七条：物业专项维修资金应当由业主交存。本市主城区范围内，首期物业专项维修资金的交存标准为： （一）有电梯的，按每平方米建筑面积80元交存； （二）无电梯的