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旅游地产市场分析 一、旅游地产现状概述 随着中国地产行业项目开发和运作的专业化发展，以及旅游业本身的迅猛发展，旅游地产正逐渐为市场关注，与传统房地产投资相比，旅游房地产的资金需求更大。旅游房地产的特点是用地范围大，在已有的自然景观上需要扩展新的景观，如建造高尔夫、滑雪、游艇、星级酒店等一系列娱乐设施。这种形式的开发费用非常高，需要开发建设大量所有的服务设施并采用大规模营销手段来宣传产品。因此，在旅游地产发展过程中，资金需求也是多方面的，包括项目开发资金需求、收益性物业投资需求等等。 此外，旅游房地产业也不像旅游业，景区收入回收资金比较迅速，更不像传统房地产业那样预售为大多数人所接受，因而从投资建设到获得收益的过程会相对较长。 二、旅游地产产品类型分析 （一）产权式酒店、别墅。 产权式酒店是将每间客房分割成独立的产权，投资者可以根据自己的经济实力，像购买住房一样投入一定的首期，就可以获得最终的产权。而投资者本人并不需要费神去经营自己所投资的酒店客房，只要将其委托给酒店管理公司即可，由管理公司统一出租经营，而投资者本人可以获得年度客房红利。同时投资者还可以获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。 产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合，整合了多种资源优势，是房地产和酒店的创新经营模式。产权式酒店的特性决定了它必须聘请或委托专业酒店管理公司来经营管理，他们可以最大限度地挖掘酒店的潜力，合理运用酒店的资源，从而更为有效的保障投资者利益。 产权式酒店功能的多样性 ： （1）度假功能 一般说来，产权式酒店的购买者一般每年拥有1个月左右的免费居住权，可以满足房产购买者的度假需要。 （2）投资功能 由于产权式酒店本质上还是一个旅游产品，通过度假酒店的经营可以获得收益，投资者可以获得一定的回报，因而具有投资功能。由于拥有独立的产权，可以自由转让，因此随着资源的升值，房产本身也有升值的功能。 （3）快速收回投资的功能 这是针对开发商来说的，如果开发商经营普通酒店，投资回收较慢，而做产权式酒店，酒店功能没有发生变化，但可以一次性收回投资，因而受到投资商的青睐。 （二）高尚复合型社区 该产品主要是针对一些近郊或远郊地块，本身做房地产具有一定的难度，通过先经营旅游景区的形式来营造一种环境和人气，提升地产的价值，然后通过经营地产来获得收益。该产品在中国是深圳华侨城首创，华侨城通过造主题公园的形式来经营旅游，获得巨大成功，其随后的土地价值得到极大提升，目前在深圳，华侨城片区是深圳价格最高的住宅房产。 该产品实质也是房地产，只不过是通过造旅游的形式提升了土地的价值，如果没有旅游纯粹做地产，房产照样具有价值，只不过价值低一些而已。 （三）时权酒店 时权酒店就是分时度假，消费者通过比较低的价格获得酒店的一段时间的消费权利。分时度假在国外是一种非常成熟的度假方式，但在国内诚信体系没有建立起来之前，还有一段摸索和完善的过程。 （四）养老公寓 我国传统的养老是家庭式的养老，城市的福利院主要针对的是没有子女的老人。但随着社会竞争的加剧，时间紧张，子女难以在心理上满足自己的孝心，因此一些高端养老公寓在郊区出现，被称为是银发市场。 随着中国老龄化的到来，将会形成一个巨大的市场。 养老公寓具体又可分为城市养老和异地养老。养老公寓在投资者没有居住的前提下可以出租，实现类似于产权式酒店的投资功能。 目前以养老的名义开发的旅游地产大多属挂羊头卖狗肉,社区没有提供完善的老年服务，基本还是卖产权为主。 旅游养老地产：巴马都会项目应属旅游养老地产结合商业地产项目，巴马都会项目的优势不仅是居住环境更主要的是长寿文化和养老服务，销售上要抓住养生这条主线而非房产，销售市场主要是针对健康长寿有追求同时有探索长寿奥秘欲望的人群。 （五）滑雪、温泉、漂流等运动型度假村。 参与性、体验型旅游是今年来热点，哈尔滨的滑雪每年吸引了数百万人蜂拥而至，由滑雪、冲浪和漂流等运动形成了运动型度假村。这些度假村的客源主要来源于这些运动爱好者，度假村运行的好坏与前来运动的游客量息息相关。 （六）旅游新区。 旅游新区实质是超级社区旅游地产，面积一般超过一平方公里。这种模式是前段时间热论的城市运行模式，就是将一快整片的土地交给一开发商整体开发，开发商通过旅游带动人气，将生地炒成熟地，然后通过成片开发房地产来获得收益。 深圳的华侨城面积达６平方公里，实质上也是一个区域的概念。比较典型的是西安的曲江新城，面积达４７平方公里，将打造成一个大型的休闲度假社区。 （七）主题式商业中心。 　　主题式的商业中心是指依托某种自然形成的资源或人造资源，形成具有旅游