第10章房地产与物业管理法律制度.ppt

10.1房地产管理法概述 房地产：房产和地产的合称。 房产：固定于土地之上的具有独立使用功能并有一定经济意义的房屋及其附属建筑物和构筑物。 地产：作为土地所有权或者土地使用权客体的，具有一定经济意义的土地及其附属物。 房地产管理法的调整对象： 房地产民事关系、房地产行政管理关系、房地产经济关系。 适用范围： 地域范围：城市规划区国有土地范围内 事项范围：取得房地产开发用地的土地使用权、房地产开发、房地产交易和房地产管理行为 房地产开发：在土地上进行基础设施和房屋建设的行为：包括新城开发和旧城拆迁改造。 房地产交易： 包括房地产转让、房地产抵押、房地产租赁 房地产管理法的原则： 国有土地有偿、有期限使用原则 依法纳税的原则： 契税：由于土地使用权出让、房屋买卖、等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的 营业税：销售房地产的单位和个人 营业税附加：就其实缴营业额为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加 土地增值税 （只对“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地使用权的行为不征税。） 土地使用税 房产税 房地产法律关系的主体： 政府机构是代表国家行使房地产管理职能的主体 开发商 建筑商 卖方（开发商、业主和投机商） 买方 辅助商（房地产中介服务主体，例如物业管理公司） 房地产的他项权利人和义务人 （如房地产抵押权人、房地产承租人） 房地产的职权和职责是不可转让和放弃的 房地产职权：房地产法律关系主体为履行义务，在依法行使领导或监督职能时所拥有的权力（审查批准权） 房地产职责：房地产法律关系主体在依法行使行政管理职权时，必须做出或不做出一定行为的制约 属于集体所有的土地 农村和城市郊区的土地，宅基地 房地产法律事实 房地产法律行为（与人的意志相关的活动） 房地产法律事件（客观现象） 如山洪暴发冲毁房屋、法律的颁布和废止 10.2 房地产开发用地 一、土地使用权出让制度 土地使用权出让是要式法律行为 土地使用权出让年限届满后，土地使用者可以申请续期 出让的方式：（拍卖：价高者得、招标：中标者不一定是出价最高者、协议：土地所有者与受让人两个人，没有第三人在场，它实行最低价制度，其程序为：申请、协商、签约、报批、登记领取） 城市房屋拆迁法律制度 与集体土地征用中房屋拆迁的区别 涉及土地的性质 依据 对被拆迁房屋的补偿 房屋拆迁的主管机关 拆迁的种类：自拆和托拆；协议拆迁、裁决拆迁和强制拆迁 着眼点是满足权利人的迫切需要。例如，原告因高度危险作业而遭受严重的身体伤害，急需住院治疗，原告无力负担医疗费用，而与负有承担医疗费用义务的被告不能协商解决，原告诉至人民法院，请求法院判决。民事案件从起诉到作出生效判决，需要经过较长的时间，如不先予执行，必然使原告的治疗耽误时间，或者造成严重后果。在这样的案件中，人民法院依法裁定先予执行，就可以解决这个问题。 定义：是指人民法院在终局判决之前，为解决权利人生活或生产经营的急需，依法裁定义务人预先履行一定数额的金钱或者财物等措施的制度。 先予执行 拆迁非公益事业房屋的附属物，不做产权调换 拆迁租赁房屋，若被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆人给予补偿。 被拆迁人与房屋承租人达不成协议的，拆迁人对被拆人实行房屋产权调换。 证据保全，是指法院在起诉前或在对证据进行调查前，依据申请人、当事人的请求，或依职权对可能灭失或今后难以取得的证据，予以调查收集和固定保存的行为。 当事人采用仲裁方式解决合同纠纷应当达成仲裁协议，没有仲裁协议申请仲裁的，仲裁机构不予受理。 当事人达成仲裁协议后向人民法院起诉的，法院不予受理。 被拆迁人在提起民事诉讼后，就不能再申请行政裁决 同样申请行政裁决后，就不能提起民事诉讼 行政机关违法强制拆除房屋的，被拆迁人可以提起行政赔偿诉讼 拆迁当事人对评估结果有异议提起民事诉讼的，法院不予受理 房地产开发：土地开发和房屋开发 土地开发：把自然房屋变成可供建造房屋和各类设施的建筑用地 预先核准的公司名称保留期： 自工商行政管理机关作出准予公司名称预先核准决定，并出具《企业名称预先核准通知书》之日起算。在6个月的保留期内未申请公司登记注册，或者未获得工商行政管理机关的准予登记决定的，预先核准的公司名称即告失效，其他公司即可申请以此名称作为自己公司的名称。 预先核准的公司名称在保留期内，不得用于从事经营活动，不得转让。 房地产交易法律制度 房地产交易的原则： 房屋所有权和土地使用权同时交易原则 出让合同规定的权利义务在交易中承接的原则 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。 房地产交易应依法办理权属登记的原则