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物业管理 第三章 物业管理机构 掌握如下内容： 1．物业服务企业的含义、权利和义务； 2．业主、业主大会与业主委员的含义、权利和义务； 3．物业管理的相关机构。 一、物业服务企业含义： 《物业服务企业资质管理办法》第2条：指依法设立的、具有独立法人资格并从事物业服务活动的企业。 按法定程序成立并具有相应资质条件，专门从事永久性建筑物及附属设备设施等物业以及相关和周边环境管理工作，为业主和非业主使用人提供良好的生活或工作环境，具有独立的企业法人地位的经济实体。 （一）物业服务企业的特征 经营性 专业性 统一性 平等性 （二）物业服务企业的性质 物业服务企业是独立的企业法人 物业服务企业属于服务性企业 物业服务企业在某种程度上承担着某些行政管理的特殊职 一、物业服务企业的含义 （三）物业服务企业的类型 1. 按投资主体的经济成分划分 全民 集体 联营 三资 私营等类型。 （三）物业服务企业的类型 2．按组建渠道划分 （1）由开发商投资设立的分支机构。主要管理的物业对象是由上级公司开发建设的房地产项目。这类物业服务企业最大的优势在于项目来源有保障，同时对项目运行的全过程有所了解，便于与开发商进行协调。 （2）由房地产行政管理部门所属的房管所转制而来的物业服务企业。由于其转制时间不长，行政色彩较浓。 （3）由大中型企事业单位自行组建的物业服务企业。其管理对象多为单位自管物业，福利色彩较浓。 （4）按照公司法要求，由社会上的公司、个人发起组建的，通过市场竞争取得物业管理权的物业服务企业。 （5）由街道办事处组建的物业服务企业。 一、物业服务企业的含义 3．按股东出资形式划分 有限责任公司 股份有限公司 4．按经营服务方式划分 委托服务型物业服务企业。 自主经营型物业服务企业。 一、物业服务企业的含义 5．按物业服务企业内部运作方式划分 管理型物业服务企业。 顾问型物业服务企业。 综合性物业服务企业。 6．按是否具有法人资格划分 具有企业法人资格的物业管理专营公司或综合公司 不具有企业法人资格，以经营其他项目为主，兼营物业管理的物业管理部。 一、物业服务企业的含义 （一）“自建自管”模式的出现及其背景 1994年颁布的《城市新建住宅小区管理办法》（建设部第33号令）第一次以法规的形式确定社会化、专业化和市场化的物业管理模式为中国住宅小区管理的基本模式。然而，物业服务企业在当时不仅全国范围内没有几家，甚至在一些大中城市还是空白。为解决上述问题，政府及时提出“谁建设、谁管理、谁负责”的政策，引导、支持房地产开发企业自行组建物业服务企业，直接负责所开发项目的物业管理，这就是“自建自管”模式。 二、中国物业服务企业模式的变迁 （二）从“建管分离”走向物业管理的和谐 1．在“自建自管”模式下，由开发商自行组建的物业服务企业存在“先天不足” 2．开发商与物业服务企业的“血缘关系”为解决物业管理纠纷带来难度 3．“自建自管”模式也不利于物业服务企业的自身建设和在物业服务市场中的发展 二、中国物业服务企业模式的变迁 三、物业服务企业的权利和义务 1．权利 （1）依照物业服务合同和服务办法对物业实施服务 （2）依照物业服务合同和有关规定收取服务费 （3）有权制止违反规章制度的行为 （4）有权要求业主委员会协助管理 （5）有权选聘专业公司承担专项服务业务 （6）可以实行多种经营，以其收益补充服务经费 2．义务 （1）履行物业服务合同，依法经营 （2）接受业主委员会、业主及物业使用人监督 （3）重大管理措施应提交业主委员会审议批准 （4）接受行政主管部门的指导监督 （5）每隔一段时间（如半年）向全体业主公布一次服务费收支账目 （6）提供优良生活环境，搞好社区文化 三、物业服务企业的权利和义务 2．义务 （7）发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告 （8）物业服务委托合同终止时，必须向业主委员会移交全部租用房屋，以及物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，包括服务费、公共收入积累形成的资产。业主委员会有权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计。 三、物业服务企业的权利和义务 第二节 业主、业主大会与业主委员会 一、业主 根据《物业管理条例》第6条，房屋的所有权人为业主。 （一）业主的分类 按业主是自然人还是法人，可以分为自然人业主和非自然人业主。 按业主是单独拥有物业还是与他人共同拥有物业可以分为独立产权的业主和共有产权的业主。 按物业的所有权主体性质不同，可以将业主划分为公房业主和私房业主两类。 另外，按物业基本用途不同，可把业主分为居住物业的业主和非居住物业的业主。 （二）物业的使用人 在物业管理活动中