社区商业运营模式分析.pptx

社区商业运营分析;会议纪要： 要重点考虑大项目如何经营的问题，将以往开发大项目的思路转变为经营大项目，通过大项目的经营实现项目价值的最大化。在项目前期要将非住宅部分（商业、大超市、健身等）排布好，明确开发顺序，要明确商业的业主是谁？要考虑他们如何可以挣到钱？住宅开发的后期再来考虑商业配套的事情对住宅销售的意义不大，同时也不利于小区氛围的营造。这个课题作为一个作业布置给深圳地产，一个月以后汇报； 思路分析： 1）如何经营？实现项目价值最大化——经营的前提是商业功能合理 2）前期将非住宅部分规划好——对各种功能的商业进行组合，确定规划 3）开发顺序——商业与住宅开发之间的关系，控制节奏 4）商业的业主是谁——让商业的经营者赚钱，建立什么样的合作方式;尽可能达到住户、商户和开发商三方利益的均衡 核心是在不损失或少损失开发商利益的前提下让商家赚钱，赚钱的前提是满足客户需求;;客户对社区商业的需求包括“满足基本生活，提升生活质量及休闲游憩”等三类，独立主城的郊区大盘需同时具备以上功能;;;;在考虑客户需求的基础上，需在2公里的客户消费半径内研究已有的商业布置，以确定社区的具体商业职能;;;商家需求（超市）：客流量是决定超市配套的关键;商家需求（菜市场） ：在前期客流量有限的情况下，菜市场是超市的最优替代;商家需求（银行） ：银行配套与否取决社区周边的配套现状;商家需求（药店） ：药店配套与否取决社区周边的配套现状;;社区商业 规划类型;深圳万科城采用集中商业和商业街的规划模式，并集中布置，对小区外开放，是城花系列商业的成功案例;块状商业有利于加强商家的集聚功能，让客户感受到“场域效应” ；条状商业便于布置商业街，将购物与休闲结合在一起;对外开放的商业及道路系统有利于吸引外部客户，使社区商业演变为服务于周边的区域级商业，为商家吸引足够的客流;;;;通过业态控制，形成了以餐饮为核心特色的街区，使万科城的社区商业与周边商业及其他社区商业区隔开来;规划让商圈升级，规划上需要注意 “集中布置”和“对外开放”???通过业态组合让社区商业成为区域级商业;小结;;根据住宅的开发阶段合理安排商业业态和商业体量是社区商业成功的关键；郊区大型楼盘需配备0.9平米/人商业;在住宅开发的前期，适度低配有利于商业成熟；在住宅开发中后期，适度高配有利于形成大规模的商业中心，提高等级;商业体量的大小要配合项目的开发周期，根据住户需求量确定商业体量;-301;合适的业态分布节奏和多元化的招商方式是成功构建社区商业体系的另一重要因素;;;;提升生活质量阶段要求商铺相对集中并形成商业街，需要用主力店带动商业街成熟，适用集中招租，带租约销售;;小结;;;;节奏控制方面建议，当前商业略显过多，后期商业兴建计划适度后延，与住宅开发计划匹配;08. 03. 26 Page 43