北京城市进入性研究.pptxVIP

;北京，地处华北大平原的北部，住宅需满足保温、抗风沙要求，坐北朝南，并注意减少外露面积，内有断裂带，会增加抗震成本;北京作为我国首都，受政治因素和中国传统文化影响巨大，建筑理念呈现出传统文化与西式建筑并存的折衷主义;城市整体概述 城市当前规划 房地产市场分析;城市整体研究;北京将构建 “两轴两带多中心”的城市空间分布格局，建设多个服务全国、面向世界的城市职能中心，提高城市的核心功能和综合竞争力;北京高标准推进“人文北京、科技北京、绿色北京”建设，将北京市建设为世界之城、绿色之城 ;上海市城市规划管理技术规定;2014年，北京楼市度呈现成交低迷的颓势，成交量创新低，供大于求且供应外移，中高端成交抢眼，低端刚需表现萎靡;北京商品住宅成交面积以80-100平米为主，均价在20000元/平米以上的高档住宅市场接受度高，优势明显;城市扩张分??? 政策研究分析 典型房企分析;北京城市扩张由最初“摊大饼”式的建设格局逐渐向“两轴-两带-多中心”发展，呈现新城与中心城整体协同发展的态势 ;加快南部地区建设是当前北京城市规划最热点，依托北京新机场的打造，大兴区域蓄势待发;除了大兴区，朝阳区孙河、朝阳区东坝、通州区台湖、亦庄经济开发区、房山区长阳、门头沟等均为当前开发建设热点区域;北京旧城改造——主要重点在老城区的危房改造，改善居民居住环境和保护古建，同时“拆迁经济”的出现，直接推高房价;城市扩张分析 政策研究分析 典型房企分析;城市动态发展演变;北京限购政策——将一部分投机性需求直接踢出市场，而差别化的信贷、税收政策又增加了购房和持有成本，使不合理需求进一步被限制，政府调控房价的初衷得到实现，当前有逐渐放开限购回归市场的趋势;城市动态发展演变;城市动态发展演变;城市动态发展演变;城市扩张分析 政策研究分析 典型房企分析;首开股份：北京本土房企代表，采取“现金为王、销售为先、效率为本”的策略，将“责任地产”理念贯穿始终 ;城市需求层次分析 产品发展演变研究 产品溢价分析 企业特征性产品开发 主流热销项目分析;城市需求层次分析：采用成交面积段进行分析， 70－120平首置首改类产品一直占据上海商品住宅市场主导地位;别墅演变：别墅产品由早期的粗放型，发展到细节型，注重产品细节打造，关注人文生活，到现在开始重视整体社区价值建设;早期出现花园洋房产品，后持续走俏市场，产品设计也日益成熟、精致化，当前洋房产品也有贴近平民化的趋势;高层产品演变——楼层平面 整体上，曾在八九十年代大规模建设的塔楼逐渐退出市场，而板式高层成为市场主流，且随着购房者不断提升的居住需求而不断完善;高层产品演变——户型设计 随着居住条件的不断改善，楼市逐渐由卖方市场转向买方市场，购房者不再满足于简单的居住需求，而是对室内动静分区、干湿分离、动线合理、通透性等越来越关注，于是户型设计随之日渐完善;产品发展研究;溢价体系1——创新溢价：热点区域有一定创新溢价，而高库存区域对价格敏感度高，以价换量现象普遍，产品创新溢价不显著;溢价体系2——精装修溢价：;热销项目分析——刚需类高层;将纯板建筑完美的采光、通风性能充分发挥，一梯两户，低公摊，高使用率。南北通透，方正实用，户户大面积飘窗、阳台，在保证舒适度的前提下，充分利用每一分空间;热销项目分析——改善类高层;区位优势;N+1灵动空间，把功能分区更明细，每户均赠送一间多功能房；升级版绿色科技系统营造宜居“恒温、恒湿、恒氧”空间，致力于打造北京首席绿色宜居住宅;热销项目分析——低密度产品;区位关键词： 孙河板块 传统中央别墅区腹地 血统纯正的高端产品聚集地 距核心区域咫尺之遥 交通配套优越 温榆河绿色休闲配套;L户型面宽6.6米，采用了单面宽设计，不但增加了居室的舒适性而且内部布局上更加大气，首层形成直通南北的贯通布局，通风采光俱佳；使用电梯沟通上下;Y4户型，具有南面8.5m，北面11.5m的面宽，花园层布局创新大胆，巨大的SPA面向室内花园，能够洗去主人一天的疲劳;谢谢 Thank you