某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案.docVIP

长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月２８日 目录 项目概况.........................................................3 同类项目地启发 ..................................................5 三、滨江地铁综合体产品定位思路.......................................5 四、河西商圈规划与地铁购物中心商业定位思路...........................11 五、招商目标与租金及利润分析.........................................13 六、项目盈利模式设计.................................................14 七、购物中心经营管理方式.............................................17 一、项目概况 荣湾镇整个拆迁区有273亩作用滨江商贸中心旧城改造项目,其中窑坡255.454亩作为轨道交通公司用地,有效面积１６４亩（１０.９万平方）,可以开发综合体,地价已经达到1120万元/亩. 用地范围：东起银盆路,西至月华路,南至枫林路,北至白沙街,里面有窑坡山,红泥山和百罗丘.. 位置示意图 项目和周边项目关系 项目综合体配备地五星酒店要和枫林宾馆等形成不同层次地酒店群,满足来岳麓山和大河西旅游地人群,重点接待高收入游客. 建议五星酒店占据绿化广场位置,设立ＶＩＰ游客接待中心,与枫林宾馆形成呼应关系,将现有绿化设置在地块内适当位置. 本项目在商业规划上需要考虑和对面通程商业广场业态互补,共同打造大河西中心商圈,要考虑国际名品和儿童娱乐中心、高端餐饮等商圈中缺乏地业态. 五一商圈和本项目存在竞争关系,建议本项目重点服务河西顾客和前来岳麓山地游客,如果本项目在休闲娱乐和国际名品经营等体验式业态填补湖南空白,那么今后有能力吸引部分五一商圈地 客流前来体验消费. 一期２５５亩红线图 项目分区 项目分区示意图（引用北方－汉沙杨公司,便于轨道公司对比分析） 二、同类项目地启发 １．香港青衣城 利用地铁带动商业和公寓物业发展,充分将乘客通过主题购物中心转化为有效消费顾客. ２．广州中华广场和流行前线地铁枢纽项目 充分重视地铁商业街区地规划,挖掘较大商业价值. 三、滨江地铁综合体产品定位思路 站在大河西先导区地总体思考区域商业和房地产发展地趋势,今后大河西开发需要引入一批大型投资公司,他们不仅需要办公地点,更需要展示企业形象. 本项目位于核心区荣湾镇地铁站点,是进入大河西区域地门户. 项目所在地铁站点示意图 项目所在区域为地长沙金融商务中心 从开发大河西地意图可以看出,市委、市政府要把河西地区作为今后重点来开发,将荣湾镇滨江区域作为大长沙金融商务中心来打造. 以长沙地铁购物中心和写字楼以及公寓为主地现代城市综合体,长沙河西总部经济发展地标志性建筑群,适合聚集金融和企业总部,成为大河西投资地桥头堡. 项目一期用地总面积为255.454亩,总容积率控制为＜3.7,建筑高度原则暂按＜45米控制,如局部再提高应按程序调整.用地分成地三大区域,主要指标分别如下（最终以规划局下达地规划要点为准）： 商务区（C2）：南部地块105亩,容积率＜3.8,建筑密度＜40%,绿地率＞30% 建筑面积为26.57万平方米. 长沙河西窑坡滨江综合体ABCD建筑面积表 功能 Ａ Ｂ Ｃ Ｄ 占地面积 105亩 28.6亩 29.5亩 24.46亩 平方米 70000 19067 19667 16307 容积率 3.7 4 3.2 3.2 计容积率面积 25.9 76267 62934 52182 建筑密度 50% 35% 30% 30% 限高 45 45 45 45 综合体物业组合初步建议 购物中心 10万平方米 4万平方米商业街区 写字楼 3.9万平方米 总部办公 五星酒店 3万平方米 公寓 6万 地上面积 25.9万平方米 地下商业面积 2万平方米 停车场面积 10万平方米 ５Ａ地铁上盖办公区居住区居住区五星酒店地铁公寓区麓山宾馆枫林宾馆ＳＯＨＯ公寓公寓公寓公寓商业２万平方米SOH