建设施工阶段的法律风险.ppt

一、工程招投标阶段法律风险 房地产开发企业一般是通过“招标”或直接发包的方式将工程发包给施工单位进行施工建设的。对于法律规定必须进行招投标的工程，应当严格通过招投标的方式选定施工单位，同时在挑选施工单位时，应着重审查相关单位的资质问题，如将工程发包给不具备资质、超越资质或借用资质的施工单位，以上都将可能面临合同无效的法律风险。另外我们也需要注意六种中标无效的情形。 （一）、工程必须招标的相关法律规定 《招标投标法》第三条：下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及工程建设有关的重要设备、材料的采购，必须进行招标： 《工程建设项目招标范围和规模标准规定》（国家发展计划委员会第3号令） 第二、三、四、五、六条规定了工程建设招标范围，第七条规定了工程招标规模 （二）、未经批准不招标的法律风险 （三）、认定中标无效的六种情形 1、招标代理机构泄密或恶意串通。 2、招标人泄露招标情况或标底。 3、招标人在确定中标前与投标人进行实质性谈判。 4、招标人违法确定中标人。 5、投标人串标或行贿。 6、投标人弄虚作假骗取中标。 （四）、黑白合同的法律风险与对策 【案例】乙建筑公司投标成功后依据中标合同与甲开发公司签订了包工包料的建设工程施工合同，并报当地建委进行了备案。乙公司进场施工之前，甲公司以钢材等建材价格持续下降为由，与乙公司反复磋商，双方达成了乙方在工程总承包价的基础上让利5%的意见，并重新签署了一份施工合同作为乙方进场条件。新合同价比原合同的总承包价款降低200万元，但未到当地建委备案。工程竣工后，双方因工程结算发生争议而诉至法院。乙公司要求按照老合同结算工程价款。 二、拟定完善的施工合同文本 施工合同文本通常包括：施工总承包合同、围墙及道路施工合同、 桩基工程合同、 分包合同（包括指定分包、专业分包及劳务分包）、工程材料设备供货安装合同、水电安装施工合同、电梯安装合同、绿化施工合同，大堂、电梯、前室、公共走廊精装修合同，自动消防报警系统设备合同及闭路监控、周边防卫系统工程施工合同等。 （一）、施工合同主体 建设工程施工主体一般需要具备相应的资质，并且应当具备专业技术人员和安全生产条件、安全生产措施。 注意： 1、与不具相应施工资质施工单位签订的建设施工合同是无效的。 2、根据《安全生产法》第十六、八十六条及《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定：将工程发包给不具有相应资质的施工单位，如发生安全事故造成人员伤亡的，发包人将承担连带赔偿责任。 3、根据《建筑法》第二十二、二十九条规定：将建筑工程分包给不具有相应资质条件的施工单位，如出现工程质量问题的，承包单位和分包单位就分包工程质量对建设单位承担连带责任。 （二）、施工合同的工期 发包方：施工合同的工期对发包方来讲是很重要的，因为工程工期一旦拖延，不能按时向业主交房，发包方将承担较高的逾期交房违约责任。因此合同中应填写固定的开工、竣工日期、工期顺延情形及逾期完工违约责任，同时为了更好的掌握施工单位施工进度，还可要求施工单位按月、季向发包方提交施工计划及完工情况表，并根据施工计划的时间节点设置相应违约金，以督促施工单位顺利施工。 承包方：由于发包方原因、不可抗力及其他原因造成工期延误的，可能会给承包方造成窝工损失及发包方的索赔，为此承包方应及时采取相应的措施：（1）、符合顺延情形的，应按合同的约定及时向发包方提出工期延期申请，以获得发包方的书面确认；（2）、因不可抗力造成工期延误的，应及时收集不可抗力事件的书面证据。 （三）、施工合同的工程价款及付款方式 根据工程性质和结算方式的不同，可将施工合同的价款分为三类： 1、总价合同：又分为固定总价合同和可调总价合同： （1）、固定总价合同，指承包整个工程的合同价款总额已经确定，在工程实施中不再因物价上涨，工程量的变化而变化，工期一般不超过一年。 （2）、可调总价合同，指由于通货膨胀引起工料成本增加或达到某一限度时，合同总价相应调整，在工程全部完成后以竣工图的工程量最终结算工程总价款。 2、单价合同：又分为固定单价合同和可调单价合同。 （1）、固定单价合同指单价不变，工程量调整时按单价追加合同价款，工程全部完工时按竣工图工程量结算工程款。 （2）、可调单价合同，指签约时，因某些不确定性因素存在暂定某些分部、分项工程单价，实施中根据合同约定调整单价，在工程结算时，再根据实际情况和合同约定对合同单价进行调整，确定实际结算单价。 3、成本加酬金合同：适用于双方约定业主承担全部费用和风险，向承包方支付工程项目的实际