房地产计划运营的管理实践.pptxVIP

房地产计划运营管理实践 万科：战略管控型——以满足公司战略和经营目标为前提，以关键线路为基础， 贯穿整个项目的生命周期的分级管理模式 龙湖：完善的多项目计划运营管控模式 金地集团：运营管控型模式 碧桂园：通过将工程开发过程及与其相关的投资拓展、设计管理、开发报建、 招标采购、工程建设、营销管理、物业管理和客户关系等七个板块实现 系统化管控为基础，对整个项目的开发过程实现统一的运营监控和管理， 实现开发过程在进度、成本和效益上的最优化 房地产计划运营管理概述 1、什么是房地产计划运营管理？ 房地产运营是把项目开发作为创造、提供产品和服务的过程。房地产计划运营管理是对项目开发各系统进行设计、运营、评价和改进，对项目开发过程进行计划、组织、实施和监控等一系列管理工作的总称。 从本质上来讲，是为了达到房地产项目目标而采取的各种管理手段。 房地产计划运营管理概述 2、房地产计划运营管理的主要内容 计划体系 运营体系 计划运营管理体系 计划管理体系 成果管理体系 会议决策体系 流程管理体系 计划体系详述 计划管理体系 成果管理体系 计划体系 计划体系详述 管理构架 计划体系设计 计划编制 计划的监控预警 计划执行的评估考核 一、计划管理体系 1、单项目管理阶段——项目制模式： 在合适的管理部门设置专门的计划运营岗，赋予合适的职级。 2、同城市多项目管理阶段——操作管控型模式： 设置专门的运营管理部门，根据部门职责设置岗位。 3、多城市多项目管理阶段——操作管控型模式： 集团设置运营管理部门，根据部门职责设置岗位，城市设置计划运营岗。 4、多城市多项目区域化管理阶段——运营管控型模式： 集团设置运营管理部门，城市公司设置运营管理部门。 目 标 层次性 可控性 匹配性 完整性 1、与企业的管理思想、战略导向相匹配 2、与管控模式相匹配 3、与企业管理水平、人员素质相匹配 1、覆盖各预定的管理阶段 2、覆盖项目开发过程的全部业务活动 3、全员参与 1、自上而下层级 2、逐级细分 1、计划的模板及工具 2、可参考的工作周期 3、适用性 方法 举例： 方法 举例： 方法 2个维度 多个层次 项目计划体系 一级 管理计划体系 二级 三级 一、从项目计划维度： 1、项目计划编制几点要求： 使用专业的计划管理软件 由有决策权、有实施计划、有经验者参与编制 灵活可控，对各种可能出现的变动制定预防方案 一、从项目计划维度： 2、项目具体节点计划编制： 根据项目开发流程和企业对项目的管理需求分级设置节点 一、从项目计划维度： 2、项目具体节点计划编制： 根据项目开发流程和企业对项目的管理需求分级设置节点 一级节点：又称为里程碑节点，是对整体项目进度影响最为明显的节点。一般用于项目运营策划和项目年度开发计划。一般经验20~40个 一、从项目计划维度： 2、项目具体节点计划编制： 根据项目开发流程和企业对项目的管理需求分级设置节点 二级节点：是对一级节点的细化，主用于指导部门级的年度和季度开发工作。一般经验80~200个 一、从项目计划维度： 2、项目具体节点计划编制： 根据项目开发流程和企业对项目的管理需求分级设置节点 三级节点：往往又被称为专项计划节点，是对二级节点的细化，主用于指具体岗位级别的季度和月度开发工作。一般经验300~600个 1、要满足项目总体和各关键节点的要求 2、任务分解要落实，能指导具体的工作 3、不可漏项 4、尽量落实到具体的人 5、充分考虑项目的实际情况 二、从管理计划维度： 1、年度计划编制： 关注点：少而精；指标选择以目标为导向；指标应具备可衡量性。 2、月度计划编制： 关注点：关注经营管理的重点及项目计划的关键节点；关注上下游部门及横向部门间的协调；层次分明；目标明确，标准清晰，及时有效，具有实际的指导意义；灵活可控，对异常变化制定对策。 及时跟踪和预警 常见的跟踪方式： 1、采用计划/运营月报方式进行跟踪 2、采用项目月报进行跟踪 3、采用考核评估的方式进行跟踪 常见预警方式： 1、重要关键节点：开工、开盘、竣工备案、入住滞后时间达到30天（15天）的提前3个月（1.5个月）向总经理预警，并提出纠偏措施 2、其他关键节点：一般滞后时间达到15天时，分情况分别预警 常见的考核方式： 1、根据关键节点计划的延误时间进行考核（季度） 2、根据关键节点的计划完成率进行考核（季度） 3、将关键节点纳入月度计划进行考核（季度） 计划体系详述 成果标准： 指对开发各个环节产生的成果，在结构的完善与合理、内容的全面深入与有效、形势的规范与同一方面作出的统一的规范要求或指导性纲领。 二、成果管理体系 阶段性成果举例： 运营体系详述 运营体系 流程管理体系 会议决策体系 形成专业的流程总图 包含各关键节点