高端楼盘策划经典案例.ppt

万事俱备…“解放战争三大战役”序幕展开…… 攻必克 战必胜 叁。诱 案场·调性·传播·节奏 贰。谋 总则·定位·价格·客群 叁。诱 案场·调性·传播·节奏 肆。攻 推案节奏·销售执行 魔鬼都出在细节 …战役成败关键都在执行 … 注：此销售方案暂不计开发节奏和拿预售证的时间 怎样攻·销售总策略 预估销售周期 本案总建筑面积约为38万平方米，预计销售周期3年。 分阶段销售 首期销售A1地块住宅；第二期销售A2地块住宅；第三次售商业部分（商业推售具体时间根据开发商资金情况与本案周边商业氛围成熟情况而最终决定）。 A1营销目的 A1地块在稳中求快速去化产品回笼资金为核心目的，一切销售及推广工作皆以满足此目的展开。 A2营销目的 A2地块为第二期，应升级产品、挖掘产品附加值达到A2产品价值升级，从而才能达到利润最大化。 商业部分营销目的 本案商业必须也能够追求利润最大值，因为商业项目的最大利润都在商业氛围快成熟时，此时开发商、投资客、经营户能有三赢局面。 一期A1地块销售周期 商业部分 本案整体销售周期示意 2009年10月——2010年10月 2010年10月——2011年10月 2011年10月——2012.10月 二期A2地块销售周期 本 案—— 大国时代的建筑语言 总 则 1、品牌利益 利用中原高速的品牌优势和本案成功的营销操盘，将本案打造为中原地区的顶级社区，借此完成对开发商品牌的形象包装。 2、开发策略 在当前楼市有回暖迹象时，机会与不确定风险仍然共存，所以本案操盘应立足在“稳”中求“速度”，先“生存”而后求“最大利润化”。 3、产品建议 如本案以香港华艺设计顾问有限公司方案为主，我司认为小缺憾是建筑群落没有天际线变化，略显呆滞与城市标志性建筑群落形象不符。 方案中大户型不超过145㎡是否过于保守，顶层复式均无？此与地王级住区产品不符！至少是否应在A2地块体现少量经典大户？就卖有钱人 4、营销核心策略 A1平稳中求快速回笼资金 A2在稳中求最大利润 首先对西地块（A1）开发，并对其抢先推售，价位低开高走，在求稳中快速占领市场抢夺市场有效客源，达到快速回笼资金的目的。以此为东地块（A2）积累开发资金、人气、有效客源、市场美誉度等软性资源。 总 则 贰。谋 总则·定位·价格·客群 贰。谋 总则·定位·价格·客群 大中原国际嘉年华都市行宫 市场定位：高端住宅社区 大中原：锁定目标市场，本案应最大限度拓展市场以至周边省份。 国际嘉年华：提升项目形象，倡导一种标志性的生活方式。 都市行宫：锁定高端目标消费群。 建筑在知识之上的尊崇 形象定位：高端产品顶级包装 大气恢弘的建筑群落 / 首席教育圈文化底蕴浓厚 / 郑州的地王级住区 全省乃至周边相邻省份 目标市场定位 市场定位决定营销推广覆盖的面，但市场过于巨大不可能用庞大的广告费去换取市场，所以在推广中选取重点推广。主城区可全面覆盖，而二三级市场则以点带面…… 一级市场 / 郑州各主城区 二级市场 / 郊区县市、与郑州相邻的各大地级市 三级市场 / 与河南接壤的省份，如：山西、陕西 贰。谋 总则·定位·价格·客群 贰。谋 总则·定位·价格·客群 理性定价 低开高走 价格是把双刃剑，价位过高伤客群，而过低时则伤自身 一期产品A1地块 整盘均价约：5880元/㎡ 第一次开盘价约：5650元/㎡ 楼层差价控制在：40-50元/㎡ 总价段控制在50-100万之间 根据销售速度上浮价格 一期和二期有一定的时间差，所以现在