房地产估价（第二版） 第2章 收益法.pptVIP

第二章 收益法 学习指导 重点掌握收益法的基本概念、原理以及应用过程，收益法在应用时主要参数资本化率、运营费用比率和可持续租金等的推导。根据本章理论内容理解收益法应用的具体评估实例。 2.1 应用范围 收益法的核心是必须将所有未来收益在评估基准日的现值估计出来。因此，收益法是一种现值方法（现金流方法）。 经典应用范围:出租物业、商业房地产和混合使用的房地产。 此外还可应用于： 旅馆、医院和养老院房地产、休闲和服务性房地产以及特殊性房地产 物流公司的办公室和管理性房地产、社会性房地产、仓库、汽车维护和清洗公司等 公共性房地产（如政府办公所需要的房地产） 2.2 收益法的基本原则 2.2.1 收益法的内涵 式中，V为收益价值；ai 为每年净收益；n为建筑物的剩余使用年限；q为利息因子=1+i/100；i为贴现利息率；LV为土地价值。 该公式是收益价值法的原始形式（一般净值法）。 2.2 收益法的基本原则 2.2.1 收益法的内涵 对于未来收益保持不变的房地产（ai =常量），可以采用如下公式。 式中，f为乘系数（现值因子) 如果建筑物的剩余使用年限较长，上述的土地价值折现部分趋向于零。因此，可以忽略这部分计算。上述公式可以被简化为： 2.2 收益法的基本原则 2.2.1 收益法的内涵 通过上述计算方法可以得到全部房地产的收益价值，即土地和房屋的收益