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房地产企业税务稽查方法与案例分析——土地增值税检查 一、检前准备 检查组应当要求纳税人如实提供如下资料：　 （一）土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。　 （二）项目竣工决算报表和有关帐薄。　 （三）取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。　 （四）银行贷款合同及贷款利息结算通知单。　 （五）项目工程建设合同及其价款结算单。　 （六）商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的其他证明资料。　 （七）无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证。　 （八）转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据。　 （九）转让房地产有关税金的合法有效凭证。　 （十）与土地增值税清算有关的其他证明资料。　 二、检查人员应当对下列事项充分关注：　 （一）明确清算项目及其范围。　 （二）正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。　 （三）正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。　 （四）正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。　 （五）正确划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限。　 （六）明确清算项目的起止日期。　 三、纳税人能够准确核算清算项目收入总额或收入总额能够查实，但其成本费用支出不能准确核算的，应按规定审核收入总额。　 四、纳税人能够准确核算成本费用支出或成本费用支出能够查实，但其收入总额不能准确核算的，税务师事务所应当先按照本准则第四章的规定审核扣除项目的金额。　 五、有下列情形之一的，应核定应纳税额 （一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。　 （二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。　 （三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。　 （四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。　 （五）申报的计税依据明显偏低且无正当理由的。　 （六）纳税人隐瞒房地产成交价格，其转让房地产成交价格低于房地产评估价格且无正当理由，经税务师事务所与委托人沟通，沟通无效的。　 六、土地增值税清算项目收入审核的基本程序和方法包括：　 （一）评价收入内部控制是否存在、有效且一贯遵守。　 （二）获取或编制土地增值税清算项目收入明细表，复核加计正确，并与报表、总账、明细账及有关申报表等进行核对。　 （三）了解纳税人与土地增值税清算项目相关的合同、协议及执行情况。　 （四）查明收入的确认原则、方法，注意会计制度与税收规定以及不同税种在收入确认上的差异。　 （五）正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据的准确性。　 （六）必要时，利用专家的工作审核清算项目的收入总额。　 七、清算项目的收入，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称房地产）并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。　 八、应当按照税法及有关规定审核纳税人是否准确划分征税收入与不征税收入，确认土地增值税的应税收入。　 九、土地增值税以人民币为计算单位。转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月１日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。　 对于以分期收款形式取得的外币收入，应当按实际收款日或收款当月１日国家公布的市场汇价折合人民币。　 十、纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：　 （一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。　 （二）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。　 （三）参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。　 十一、收入实现时间的确定，按国家税务总局有关规定执行。　 十二、对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：　 （一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。　 （二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。　 十三、必要时，应当运用截止性测试确认收入的真实性和准确性。审核的主要内容包括：　 （一）审核企业按照项目设立的“预售收入备查簿”的相关内容，观察项目合同签订日期、交付使用日期、预售款确认收入日期、收入金额和成本费用的处理情况。　 （二）确认销售退回、销售折扣与折让业务是否真实，内容是否完整，相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。重点审查给予关联方