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小产权房问题研究 【摘要】2002年的北京宋庄画家村的李玉兰案一石激起千层浪，引发了我国房地产市场的轩然大波，长期游离于法律和政策边缘的小产权房从幕后走向台前。城市房地产价格居高不下、农村集体建设用地的空间等因素让小产权房如雨后春笋搬的出现。对其如何进行有效处理已经成为政府目前的一个难题，一味的强拆显然不是合理的做法，当然全面解禁也不可能。应该对现有小产权房进行分类处理。 【关键词】小产权房； 小产权房的概念 2002年，画家李玉兰在位于北京市通州区的宋庄向当地村民低价购买了一套农村私房。随后几年，房价快速上涨，原房主眼看着房屋增值了，增值收益却与自己无关，于是向法院提出住房买卖合同无效之诉。尽管购买小产权房时买卖双方加上村委会都在合同上签了字，但法院还是判决合同无效，房屋由原房主收回。判决依据很简单，画家李玉兰购买的是违规销售的小产权房，不受法律保护。当然，在考虑房屋宅基地区位价值等因素后，法院也判决原房主赔偿画家利益损失近28万元。 2010年7月15日国土部通报挂牌督办违法案件情况，上半年，全国共发现本期发生的违法用地行为2.2万件，涉及土地面积11.7万亩，同比上升14.1%。 赵莹莹. 北京水岸江南小产权房被查处. 北京晚报 2010.7.15 6月，北京怀柔区杨宋镇“水岸江南” 赵莹莹. 北京水岸江南小产权房被查处. 北京晚报 2010.7.15 我国的小产权房问题已经成为了社会共同关注的问题，对社会和谐及农村经济社会发展都产生不容忽视的影响。 小产权房的定义 小产权房并不是我国法学理论上的专门术语，而是人们约定俗成的称谓。归纳起来，在我国有如下三种解释：第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫“大产权”，购房人的产权叫“小产权”，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫“大产权”，补缴土地出让金的叫“小产权”。按这种解释普通商品房就是“大产权房”，经济适用房就是“小产权房”。第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫“大产权”，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫“小产权房”又被称为“乡产权”，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。本文所指的小产权房就是指第三种解释。 周安运. 对小产权房问题的思考. 上海房地产 2008 .10 (下) . 小产权房的成因 法律和制度设计的漏洞 城乡二元土地所有制及相应的土地管理制度是小产权房产生的根源。 严焰．小产权房的形成原因与出路研究．特区经济2008.2 严焰．小产权房的形成原因与出路研究．特区经济2008.2 余珺．基于法律视角的农村小产权房分析．农村经济 2008.4 2．城市房价高涨 不断上扬的房价是小产权房的催生剂,直接推动了小产权房交易市场的持续升温。 李振宇.王儒靓. 我国小产权房存在的法律问题及建议. 河北软件职业技术学院学报 2008 . 9 在现行法律制度下,政府统一征收土地,统一出让,垄断了土地供应一级市场,通过收取出让金的方式将土地使用权让与开发商,在房地产开发的各个环节,开发商还将交纳给各级政府,各个部门各种各样的税费,而这些都可以归入开发成本转嫁给广大购房者来承担。税费和出让金的支出甚至占到了商品房成本的60 %,在税费和出让金总额中,出让金占了绝大部分,且出让金还是在不断上涨的,在这种情况下商品房价格上涨也就不难理解了。“小产权房”的价格优势也将越加明显。小产权房由于不存在土地出让金、土地征用费、耕地占用税等成本, 李振宇.王儒靓. 我国小产权房存在的法律问题及建议. 河北软件职业技术学院学报 2008 . 9 黄红胜.陈志强. 探索小产权房带来的问题及其对策. 当代经济 2008 .10 3．购房者的投机心理和侥幸心理 很多购买者明知小产权房不合法,但依然购买,往往是出于一种投机心理。这种投机心里包括两种情形一种是对政府政策的冒险投机例如某购买者推测政府3年之内不会处理某处小产权房,如果其在城市租房3年的租金超过购买该小产权房并居住3年的费用,此时其基于对政府政策的判断可能会投机购买某小产权房另一种是纯粹的投机,随着城市房价的不断上涨,小产权房价格也在逐渐攀升,这为某些投资者带来了投机营利的活动空间目前理论界有建议将小产权房合法化,认为小产权房的合法化将启动房地产市场革命,打破政府对土地供应市场的垄断,改变我国城乡二元体制,有助于新农村建设的发展及完善农民对集体土地享有的权利,实现十七大报告提出的“住有所居”思想正是基于理论界关于将小产权房合法化的种种学说,销售者和