上海海泰时代商业广场项目定位及市场研究（42页）.pptVIP

本项目为办公楼宇下的裙房商业，在区域市 场竞争日趋激烈的情况下，如何和市场同类 产品做差异化区隔，更能体现为区域办公楼 宇里的商务人群提供优质的配套服务，彰显 项目的高贵不“贵”的气质，引领四川路楼 宇商业的潮流。 具有品位、格调餐饮之楼宇商业 五、业态定位 业态布局 超市、娱乐 便利店 酒店大堂 银行 餐饮 邮局快递 酒店公寓大堂 特色、餐饮 秀森大厦一层招商业态图 娱乐、KTV 餐饮、娱乐 银行、邮局 特色餐饮 秀森大厦二层招商业态图 特色餐饮、娱乐 超市、娱乐 秀森大厦地下一层招商业态图 1F面积:1815.23㎡ 1F面积：1815.23㎡ 2 F面积：2956.85㎡ 2F面积：2956.85㎡ 3F面积：2824.42㎡ 3F面积：2824.42㎡ 六、业种分类 餐饮67% 商务配套33% 餐饮：5087.21㎡，占67% 商务配套：2509.29㎡, 占33% 七、租金预估 1F：8元/平方/天 ×1815.23 ㎡ =14521.84元 2F：5元/平方/天 × 2956.85 ㎡ =14784.25元 3F：3元/平方/天 ×2824.42 ㎡ =8473.26元 37779.35元÷7596.5 ㎡=4.97元/ ㎡/天 本项目整体均价： 4.97元/ ㎡/天 本项目整体定位为办公楼宇的商业配套，结合周遍区域的租金价格，以及按项目业态的排布，我司认为本项目 招商周期 1、蓄水准备期 1个月 2、强招期：4个月 3、整体开业准备：1个月 至2011年1月1日签约率90%，整体开业率80% 2010年5—6月 2010年7—10月 2010年10—11月 八、经营管理 运营管理是商业房地产运营的核心，是商业房地产收益和物业价值提升 的源泉。现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多 样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。不能统一运营管理 的商业房地产项目，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至 最终完全丧失自己的商业核心竞争力。 我们的经营理念和原则是—— 统一经营理念， 统一招商管理， 统一推广营销， 统一服务监督， 统一物业管理。 谢谢观赏 海泰时代商业广场 前 言 一个商业项目的成功与否，首先取决于当地消费人群及消费力，通过研究消费人群的需求细分定位，再去做主题定位，乃至于业种业态定位及业态布局规划；只有真正契合消费需求，商家才能获利，从而商业项目才能良性运营，并逐步扩大营业半径，最终形成目的性消费地，而非区域型商业； 　 所以前期的思考显得十分重要，只有定位准确无误，招商才可能成为“选商”（筛选合适的商家），而非痛苦的“邀商”，招商成功了才有可能有“市”有人气，有了人气才能通过运营管理慢慢 “旺市” 。 　 因此，我们先应来研究一下：我们的消费需求在哪里，消费环境又是如何的？ 区域商业市场分析 区域人口分析 项目分析 项目定位 五. 业态布局 六. 业种分类 七. 租金预估 八. 经营管理 一、区域商业市场分析 四川北路商业档次——缺乏有号召力的商业项目，主要以中低档品牌为主、购物环境也相对较差 中段 南段 北段 商业中低档次 品牌多以本地品牌为主，满足中年消费需求； 商业中高档次 综合消费，兼顾各年龄段消费客群 商业中低档次 消费客群向年轻客群转型之中 四川北路商业租金水平各段差异较大不同商铺租金参差不齐 虹口足球场 北段 海伦西路 中段 海宁路 南段 苏州河路桥 一楼租金水平： 12-35元/平米/天 一楼铺租金水平： 10-28元/平米/天 一楼租金水平： 5.5-15元/平米/天 四川北路沿线商业租金情况呈现三个特点： （1）商业街由北往南逐渐走低；呈倒金字塔型； （2）南段和北段租金差距较大； （3）商铺租金参差不齐，租金规律凌乱。 二、区域人口分析 经营商家 ★商圈内的原有经营者 ★附近商铺品牌商家 人群描述 ★大多为有一定经营经验的经营者 ★具备一定的供货渠道 承租心理 ★对于一些已经成熟的具有经验的经营者来说，经营商铺的风险和机会 已