武汉市写字楼调研报告.doc

PAGE PAGE 30 武汉市写字楼调研报告 1 写字楼概述 1.1写字楼的含义 写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼，1971年，Rhodes和Kan提出：“写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。”从这个意义上讲，写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。 写字楼的大环境办公楼所在的区域、地段、位置、市政配套设施、小区配套设施、空间规划布局等一系列影响办公人员的生理、心理的因素。一个健康的写字楼应符合人们对工作环境质量的要求，拥有现代建筑所具有的各种优势，兼具健康性与环境性的写字楼，包含如下条件： （一） 交通 交通便利是办公楼的基本条件，其决定了员工上下班的方便与所需时间的长短。员工在选择公司时，如果要转几次车才能到公司的话，往往还是要考虑考虑的。转车一是耽误时间，二是可能会影响到员工的心情、增加疲劳度。因此，地铁沿线、交通枢纽等都是做办公楼的首选。 （二）氛围 除了交通外，是否有办公氛围也至关重要。如莘庄地铁站附近，尽管拥有轨道交通的便利，但并不适于办公。建筑不仅仅是钢筋水泥的混合体，它同样具有生命力，而这种生命力与周围环境氛围息息相关，写字楼对于氛围的要求更是不可或缺。这种氛围就是中央商务区（CBD）的氛围，陆家嘴、徐家汇、淮海路等均属中央商务区，其写字楼的租价也是较高的。 （三） 品质 写字楼本身的品质也十分重要，除了楼层、房间朝向、面积、空间布局的合理性、通风、采光情况等硬件条件，同时还应具有完善的配套服务体系，如设立员工快餐厅、咖啡厅、休闲会所，为员工解除疲劳、放松心情营造良好的空间。而卫生系统以及运输系统的考虑也是符合健康标准的重要依据。 （四） 景观 白领阶层每天都在一种高压强度的状态下工作，容易产生压抑感，也需要一种事物使他们放松心情，或是激发他们的工作兴趣和创作灵感，这就要求写字楼周围要有一定的绿化或者是景观。 （五） 精神 良好的工作氛围可以让人精神焕发，与建筑相得益彰的外形设计能让人心情愉快。而在这些浅层理解以外的健康，则是精神或者是心理健康的满足与真正保障。对有些人来讲，在金茂大厦、恒隆广场上班就是一种不可名状荣耀。 1.2写字楼的等级 中国的写字楼一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。 对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定： a.顶级物业(国际写字楼) 楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。 ①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。 ②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。 ③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一般每4000平方米一部电梯， 平均候梯时间30秒左右。 ④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。 建筑规模：超过50000平方米。 客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。 物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。 交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地