06第六章节物业管理早期介入跟前期物业管理－电子教本文档.docVIP

第六章 物业管理早期介入与前期物业管理 第一节 物业管理的早期介入 一、物业管理早期介入的含义 物业管理早期介入，是指物业管理企业在接管竣工物业之前，接受发展商的委托，早期介入项目的开发建设，参与项目的可行性研究规划、设计、施工、安装、调试、验收、交房等阶段的工作，凭借丰富的物业管理经验和资源，从维护业主（发展商与未来业主）利益的立场出发，为发展商在物业各个生产环节提出从功能设置、施工建造、安装调试、建筑质量到监理验收等各方面的意见与建议，以便建成后的物业能够满足业主和使用人的要求。 二、物业管理早期介入的作用 （一）完善物业的整体功能 1、完善物业本身的功能 2、促进小区合理规划 （二）有效提高施工质量 （三）为验收接管后的工作打好基础 1、有利于准确的进行财务预算 2、有利于各项管理制度的建立 3、有利于人员的培训 三、物业管理早期介入的主要工作 （一）立项决策阶段 物业管理人员的主要工作是对该项目的市场定位、潜在业主的构成和消费水平、周边的物业管理概况以及日后物业管理和服务的内容、标准、成本、利润测算等多方面提供参考建议 （二）规划设计阶段 物业管理企业此时的主要工作是对以下几个方面提出自己的看法和建议 1、 养护、维修方面：建筑材料的选用 2、 日常管理方面 3、 日后服务方面 4、 物业自身方面 （三）施工安装阶段 物业管理企业在施工安装阶段的主要工作是派员到施工现场，发觉的缺陷问题或遗漏项目向开发商反映，以便采取相应的整改措施 （四）接管准备阶段 接管准备阶段的工作主要分为以下几个步骤进行： 1、 物业管理企业与房地产开发企业接洽前期物业管理委托事项 2、 在洽谈过程中，物业管理企业制定物业接管方案，并以此作为依据与房地产开发企业进一步协商或参与竞标。 3、 一旦签订前期物业管理委托合同，物业管理企业接下来就要实施验收接管工作 4、 物业管理企业制定一系列的管理制度 5、 物业管理企业着手组建物业的常设管理机构，并配备相应的管理人员，必要时还要进行社会招聘和上岗培训的工作 6、 建立与社会协作单位的联络及与相关专业企业的合作，构筑综合服务网络 第二节 前期物业管理 一、前期物业管理的定义 前期物业管理就是指物业竣工验收后至业主或业主大会选聘物业管理企业之前的物业管理。 二、前期物业管理的内容 （一）管理机构的设立和人员的培训 物业管理公司落实该物业的管理机构设置以及管理人员的配备。机构的设置应考虑委托物业的类型、面积等因素；人员的配备包括管理人员的选派和操作人员的招聘或委派。 （二）规章制度的制定 制定一些适用的制度和细则，如管理机构的职责范围、各岗位职责说明、停车库管理规定、住户手册等，同时还应协助建设单位制定临时业主公约。 （三）物业的验收和接管 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。 物业的接管，是指接收委托的物业管理企业接受房地产开发企业移交物业相关资料的过程。 （四）进户管理 商品房的购房业主或承租使用人的进户程序一般为： 1、 物业正式使用条件全部具备后向业主或使用人发出入住的书面通知书 2、 业主或使用人在通知书指定的时间实地验收物业 3、 业主或使用人同物业管理公司约定代为装修，代为添置或更换自用设备、设施等代办事宜 4、 签订《业主临时公约》 5、 物业管理公司要求业主或使用人如实填写登记卡 6、 物业管理公司向业主或使用人发放《用户手册》，向业主介绍物业概况 7、 物业管理公司向业主或使用人筹集维修基金，预收物业管理费或租金 8、 物业管理公司有责任向业主或使用人介绍所在区域和社区相关部门的办事指南 9、办妥必要手续后，业主或使用人即可签领钥匙，完成进户程序 第三节 物业管理招标投标制度 一、物业管理招标投标的意义 1、企业竞争和市场发育的必然要求 2、推进全行业市场化进程的必然趋势 3、行业自身建设发展的需要 4、保证服务质量、提升企业资信程度的基础 5、促进专业化管理、实现规模效益的条件 二、物业管理招标投标的主要环节 （一）物业管理招标 1、 物业管理招标的形式 公开招标 邀请招标 2、 物业管理招标文件的内容 招标文件包括以下内容（1）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；（2）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；（3）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；（4）评标标准和评标方法；（5）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；（6）物业服务合同的签订说明；（7）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。 （二）物业管理投标 投标文件应当包括以下内容： （1）投标函； （2）投标报价； （3）物业管理方案；　 （4）招标文件要求提供的其他材料 （三）