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市场调研 业态调研 【项目综述】 业态组合 :美容美发 项目的辐射人口有大约230000人左右,消费力较强,建议本案街铺引进1000平方米左右的中、高档美容美发店; 目前项目所在区域美容美发业的租金水平因地理档次的不同,价格区间在0.8-2.5元/平方米·天,平均租金达1.4元/平方米·天左右。 福鑫长江路商业项目提案策划报告 上实在这里提出这样的论证设想: 上实在这里提出这样的论证设想: 这些课题也是上实在后阶段制定项目定位的主要考虑点 同区块辐射范围内,是否存在业态经营饱和点? 根据原规划构局,各个专业市场区间缺乏相配套的 基本商业服务,是否需要扩充型商业辅助出现? 是否需要根据市场所需调整规划布局? 【二、项目综述】 福鑫长江路商业项目提案策划报告 具体位置:苏州木渎长江路、苏福路口 总占地面积:33729.8平方米 总建筑面积:112200平方米 容积率:2.0 车位数:860泊 拟业态构成:商业广场+酒店式公寓+酒店+办公楼 1、项目简介 福鑫长江路商业项目提案策划报告 北 东 南 Four dynamic factors 南面紧邻长园路,直面江南汽配城 北面紧靠 天平学院 东面紧靠规划中大型居住社区 西面沿项目主干道长江路 西 项目四至条件分析 1 【项目综述】 福鑫长江路商业项目提案策划报告 项目地块基本呈规则矩形,生态环境较简单,容易改造。与项目建设内容(即业态)无冲突;然而延新建道路段内延部分进深较长,在一定程度上削弱了商业价值; 项目地理环境分析 2 3、项目环境分析 【项目综述】 福鑫长江路商业项目提案策划报告 项目靠长江路,距规划中轨道交通线路口约8分钟车程,距离新区绿宝广场约12分钟车程。 地块南侧为汽配市场2期和写字楼,隔长江路直面在建酒店式公寓,延长江路向北为新建住宅小区,规划中沿长园路以东还将出现一大型45万方住宅群落。 周边政府规划主营商业业态为主题形专业市场,在规划上与本案预期产品主题有很大出入,地块往南前行至苏福路段东进延续的建材、汽配市场运送车辆造成路段脏、乱、差的格局,导致这一区段的环境对本案有一定的负面影响。 项目外围环境分析 3 【项目综述】 福鑫长江路商业项目提案策划报告 北 长江 1号 【项目综述】 北部: 苏州科技学院天平学院:占地250亩,总建约16万方,在校学生6000余人; 山水华庭:总建27万方,总户数1900户,一期已全部入住二期5月交房入住 ; 项目外围环境分析 3 福鑫长江路商业项目提案策划报告 东 长江 1号 【项目综述】 东部: 诚河新旅城:总建50万方,共1718户,一期08年底入住,三年完全入住; 项目外围环境分析 3 福鑫长江路商业项目提案策划报告 Four dynamic factors 西面沿项目主干道长江路 西 【项目综述】 西部: UP上城:商业+公寓,总建2.3万方,09年交房入住 ; 苏香名园:总建28万方,1550户,目前入住率近100%,约5000人,其中70%为外来人口; 华夏五金机电城:总建45万方,总户数5000户,一期已开业,二期在建; 西跨塘村——全村面积为5平方公里,总人口15953人(其中外来人口11500人)。 项目外围环境分析 3 福鑫长江路商业项目提案策划报告 南 长江 1号 【项目综述】 南部: 江南汽配市场:专业市场+写字楼,总建8万方。一期已开业 ; 凯马广场——F5汽车主题公园,占地1500亩,总建67.5万方,其中近400亩的4S品牌店,已吸引奔驰、沃尔沃等20多家汽车品牌入驻。 项目外围环境分析 3 福鑫长江路商业项目提案策划报告 南 长江 1号 【项目综述】 南部规划商业: 长江路综合商贸区:总占地138亩,总建约16万方,容积率1.64。规划重点:酒店、宾馆、餐饮、娱乐; 现代物流园:用地178亩,容积率1.36,总建16.2万方,三年成型; 创意文化区:规划策略为功能创新,规划重点为创意文化产业园,面向中小型科技企业、商务写字楼、商务服务配套企业。一期规划48亩商区,三年成型。 项目外围环境分析 3 福鑫长江路商业项目提案策划报告 本项目位处苏州吴中区长江路、苏福路口。 所处区境范畴,从严格意义上来说,归属于苏州吴中区内木渎板块。 在行政划分上,木渎镇隶属吴中区,但二者实质性的连接并不明显,在地理位置、经济等各方面的联系不是很紧密。而木渎镇的房地产市场更是完全脱离了吴中区的束缚,面向整个苏州,甚至是长三角片区。 木渎是新区和吴中区的延伸交叉区域,占据一定的天然地理优势。随着新区“北扩西进”、吴中区延伸拓展的城市化进程,木渎板块成了延伸的第一站。再加上木渎的景观资源以及人文积淀,区域潜力不可估量。 木渎整个区域主
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