苏州商业地产项目策划方案.ppt

市场调研 业态调研 【项目综述】 业态组合 ：美容美发 项目的辐射人口有大约230000人左右，消费力较强，建议本案街铺引进1000平方米左右的中、高档美容美发店； 目前项目所在区域美容美发业的租金水平因地理档次的不同，价格区间在0.8-2.5元/平方米·天，平均租金达1.4元/平方米·天左右。 福鑫长江路商业项目提案策划报告 上实在这里提出这样的论证设想： 上实在这里提出这样的论证设想： 这些课题也是上实在后阶段制定项目定位的主要考虑点 同区块辐射范围内，是否存在业态经营饱和点？ 根据原规划构局，各个专业市场区间缺乏相配套的 基本商业服务，是否需要扩充型商业辅助出现？ 是否需要根据市场所需调整规划布局？ 【二、项目综述】 福鑫长江路商业项目提案策划报告 具体位置：苏州木渎长江路、苏福路口 总占地面积：33729.8平方米 总建筑面积：112200平方米 容积率：2.0 车位数：860泊 拟业态构成：商业广场+酒店式公寓+酒店+办公楼 1、项目简介 福鑫长江路商业项目提案策划报告 北 东 南 Four dynamic factors 南面紧邻长园路,直面江南汽配城 北面紧靠 天平学院 东面紧靠规划中大型居住社区 西面沿项目主干道长江路 西 项目四至条件分析 1 【项目综述】 福鑫长江路商业项目提案策划报告 项目地块基本呈规则矩形，生态环境较简单，容易改造。与项目建设内容（即业态）无冲突；然而延新建道路段内延部分进深较长，在一定程度上削弱了商业价值； 项目地理环境分析 2 3、项目环境分析 【项目综述】 福鑫长江路商业项目提案策划报告 项目靠长江路，距规划中轨道交通线路口约8分钟车程，距离新区绿宝广场约12分钟车程。 地块南侧为汽配市场2期和写字楼，隔长江路直面在建酒店式公寓，延长江路向北为新建住宅小区，规划中沿长园路以东还将出现一大型45万方住宅群落。 周边政府规划主营商业业态为主题形专业市场，在规划上与本案预期产品主题有很大出入，地块往南前行至苏福路段东进延续的建材、汽配市场运送车辆造成路段脏、乱、差的格局，导致这一区段的环境对本案有一定的负面影响。 项目外围环境分析 3 【项目综述】 福鑫长江路商业项目提案策划报告 北 长江 1号 【项目综述】 北部： 苏州科技学院天平学院：占地250亩，总建约16万方，在校学生6000余人； 山水华庭：总建27万方，总户数1900户，一期已全部入住二期5月交房入住 ； 项目外围环境分析 3 福鑫长江路商业项目提案策划报告 东 长江 1号 【项目综述】 东部： 诚河新旅城：总建50万方，共1718户，一期08年底入住，三年完全入住； 项目外围环境分析 3 福鑫长江路商业项目提案策划报告 Four dynamic factors 西面沿项目主干道长江路 西 【项目综述】 西部： UP上城：商业+公寓，总建2.3万方，09年交房入住 ； 苏香名园：总建28万方，1550户，目前入住率近100%，约5000人，其中70%为外来人口； 华夏五金机电城：总建45万方，总户数5000户，一期已开业，二期在建； 西跨塘村——全村面积为5平方公里，总人口15953人（其中外来人口11500人）。 项目外围环境分析 3 福鑫长江路商业项目提案策划报告 南 长江 1号 【项目综述】 南部： 江南汽配市场：专业市场+写字楼，总建8万方。一期已开业 ； 凯马广场——F5汽车主题公园，占地1500亩，总建67.5万方，其中近400亩的4S品牌店，已吸引奔驰、沃尔沃等20多家汽车品牌入驻。 项目外围环境分析 3 福鑫长江路商业项目提案策划报告 南 长江 1号 【项目综述】 南部规划商业： 长江路综合商贸区：总占地138亩，总建约16万方，容积率1.64。规划重点：酒店、宾馆、餐饮、娱乐； 现代物流园：用地178亩，容积率1.36，总建16.2万方，三年成型； 创意文化区：规划策略为功能创新，规划重点为创意文化产业园，面向中小型科技企业、商务写字楼、商务服务配套企业。一期规划48亩商区，三年成型。 项目外围环境分析 3 福鑫长江路商业项目提案策划报告 本项目位处苏州吴中区长江路、苏福路口。 所处区境范畴，从严格意义上来说，归属于苏州吴中区内木渎板块。 在行政划分上，木渎镇隶属吴中区，但二者实质性的连接并不明显，在地理位置、经济等各方面的联系不是很紧密。而木渎镇的房地产市场更是完全脱离了吴中区的束缚，面向整个苏州，甚至是长三角片区。 木渎是新区和吴中区的延伸交叉区域，占据一定的天然地理优势。随着新区“北扩西进”、吴中区延伸拓展的城市化进程，木渎板块成了延伸的第一站。再加上木渎的景观资源以及人文积淀，区域潜力不可估量。 木渎整个区域主