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业主大会和业主委员会制度行政辅导培训 主讲人:陈辉 市住房城乡建设局物业管理处 2011年7月 业主大会和业主委员会制度行政辅导培训 今天讲课内容共分三个部分: 第一部分 业主大会 第二部分 业主委员会 第三部分 指导和监督 第一部分 业主大会 1、业主定义 2、业主权利和义务 3、业主大会定义 4、业主大会成立条件 5、业主大会组成 6、业主大会职权 7、业主大会会议形式与表决 8、投票权数确定 9、投票代理 10、成立业主大会程序 11、召开业主大会临时会议的情形 12、业主大会、业主委员会工作经费 13、业主大会的有关规定 一、关于业主 今天我们开讲“业主大会和业主委员会制度”,首先要搞清楚何为“业主”? 1、何为业主? (1)房屋的所有权人为业主。(国务院《物业管理条例》第二章第六条) (2)业主是指物业的所有权人。(《江苏省物业管理条例》第四十五条) (3)依法登记取得或根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为物权法第六章所称的业主。 2、何为使用人? 二、业主的权利和义务 (一)业主权利 1、业主在物业管理活动中,享有下列权利:(国务院《物业管理条例》第六条) (1)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务; (2)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议; (3)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议 (4)参加业主大会会议,行使投票权; (5)选举业主委员会成员,并享有被选举权; (6)监督业主委员会的工作; (7)监督物业服务企业履行物业服务合同; (8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权; (9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用; (10)法律、法规规定的其他权利。 (二) 业主义务 1、业主在物业管理活动中,履行下列义务:(国务院《物业管理条例》第六条) (1)遵守管理规约、业主大会议事规则; (2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (4)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (5)按时交纳物业服务费用; (6)法律、法规规定的其他义务。 2、业主承担下列义务:(《江苏省物业管理条例》(2003年修正案)规定) (1)遵守物业管理的法律、法规和规章; (2)遵守业主公约; (3)遵守业主大会和业主委员会的有关决定; (4)按照合同约定交纳物业管理服务费; (5)按照国家和省有关规定交纳维修基金; (6)法律、法规规定的其他义务。 三、业主大会定义(什么叫业主大会)? 对业主大会没有法律上的直接定义: 但根据国务院《物业管理条例》第八条第二款规定:“业主大会应当代表和维护物业管理区域全体业主在物业管理活动中的合法权益”,据此可以这样理解业主大会: 《条例》所称的“业主大会”,是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治自律组织。具体来讲,业主大会是代表物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的群众团体和物业监督管理组织,也是代表物业管理区域内全体业主实施自治自律管理的组织。这里所讲的“自治自律”,是指业主在物业管理区域内的物业管理活动中,依据国家法律、法规和政策规定以及业主公约的约定,实施自我管理、自我约束的行为。 这里要搞清楚“业主大会”和“业主大会会议区别” 四、业主大会成立的条件 1、物业管理区域具备以下条件之一的,应当成立业主大会,选举产生业主委员会: A)已交付使用的物业建筑面积达到50%; B)已交付使用的物业建筑面积达到30%不足50%,但已使用1年以上。
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