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关于房屋征收工作中存在问题的调研报告 XX区房屋征收管理局在区委区政府的领导、支持下积极服务三区经济建设，以“征收合法、补偿合理、补偿可行、公平为民”为原则依法、规范开展三区房屋征收工作，通过总结反思工作经验，借鉴他地工作方式，现将实施房屋征收工作中遇到的主要问题及相应解决思路形成调研报告如下。 　　一、房屋征收主要存在的问题 　 （一）公共利益的界定泛化 ???? 国务院于 2011 年 1 月 21 日颁布的《征收条例》明确了征收必须以公共利益为前提，也就是说只有为了公共利益，政府才可以动用公权力强制取得私人财产。《征收条例》第8条规定:“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：(一)国防和外交的需要；(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。”这是我国立法第一次对公共利益有了较为明确的规定，但是仍存在着不足。例如第五款关于危旧房的规定，危旧房改造是否必然属于公共利益，不可一概而论。 ??? （二）房屋价值评估机构中立性有待提高 　　在房屋征收补偿程序中，房产价值评估是房屋征收补偿程序中极为重要的一环。被征收房地产的价格认定和评估的公正与否直接关系到房屋征收补偿是否公平合理。《征收条例》第20条规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”这样估价机构的选择权就交到了被征收人的手里，从而使被征收人能够按自己的意愿去选择自己信任的评估机构，提高了对评估结果的接受程度。但是在房屋评估过程中，政府作为征收方，一方面是委托评估合同中事实上的委托人，是房屋评估中介机构工作报酬的直接支付者；另一方面，政府又是房屋评估机构市场行为的监督管理者，也就是说，征收人在这里充当的既是“客户”又是“长官”的角色。这样，不管法律上如何严格要求房屋评估机构中立，房屋评估机构都不可避免地会在具有争议的问题上作出有利于征收方的选择。 　?（三）补偿的范围狭窄，方式单一 ????当前房屋征收补偿采用两种方式：一种为货币补偿，一种为产权调换。对于被征收人来说，拿到货币补偿款之后可以自由购买自己满意的房子。对于征收人来说省去了安置被征收人过渡用房的支出。而实践中，商品房价格除了土建成本以外，还包括土地出让金、对被征收人的补偿费、市政建设配套费及开发商期望得到的利润。从两种价格的构成来看，补偿价格偏低，故导致被征收人的居住利益受损。 产权调换就是征收人以自己建造或购买的的产权房为交换，用来对被征收人的损失进行补偿，并进行结算差价的行为，被征收人失去原房屋的产权，拥有调换之后的房屋产权，它作为对被征收人的一种补偿方式，就是以实物来补偿被征收人的损失。值得注意的是，由于被征收人支付的差价也是按照市场价格来结算，因此，有些征收人为了盈利，提供的安置房是较大户型的，由于被征收人经济状况的差别，有些被征收人并不能支付起产权调换后的差价。 ????（四）征收过程中的公众参与不够 《征收条例》第十条规定:“市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。”第十一条规定:“市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。”第十二条规定:“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。”从房屋征收程序的启动、征收补偿方案的部门论证到对被征收人意见的征集，被征收人是严格意义上的法律主体，并不是单纯的意见反映人，但是现实中听证存在“走过场”的可能，那么反映意见能起到的作用就显得有限，容易滋生群体性事件的土壤。 二、更好提升房屋征收工作效能的对策探究 ???? 首先要合理界定公共利益，明确排除哪一些事项不属于“公共利益”范围；第二，建立独立、中立、客观、公正的价值评估机制，完善评估机制建设，明确评估事项的委托人是征收人和被征收人共同委托，这样能够使评估机构更能够公平进行评估工作；第三，探索建立多样化的补偿方式，征收人与被征收人可以依照双方的意思表示约定其他的补偿方式。例如实物补偿、就业培训安排、支持从他经营等，相关的配套制应该及时到位。例如加强对弱势群体的安置、社会保障制度的配套等。　　房屋征收直接关系到被征收人的生存和生活，直接关系到社会的和谐稳定和