土地基准地价系数修正法模版.doc

2、基准地价系数修正法 根据地块的特点及评估人员收集的资料，经综合分析，在确定估价原则的基础上本评估中运用的估价方法是按照《城镇土地估价规程》的规定，结合估价机构掌握的有关资料和待估宗地的自然经济状况、估价目的以及待估宗地所在的土地市场具体特点来确定估价方法。估价对象的设定用途为住宅用地，坐落区有完善的基准地价修正体系，故可采用基准地价系数修正法进行评估。 1.基准地价内涵 基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度和设定容积率条件下，对现状利用条件及现状开发条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估在某一估价期日法定最高出让年期土地使用权的单位土地面积的区域平均价格。地价构成包括土地取得费用（征地补偿费或城市拆迁补偿费），土地开发费用，土地所有权收益等。 根据《湖北省国土资源厅办公室关于开展新一轮基准地价更新工作的通知》（鄂土资办文（2006）53号文件）的规定，本次基准地价基准日为2006年6月30日；土地级别是基准地价的空间载体，各类用地基准地价对应的区位条件是各级别区域内平均的区位条件；土地还原利率：商业7.17%；住宅6.37%；工业5.77%。 根据以上规定，结合黄冈市具体情况，确定2006年黄州城区基准地价内涵定义如下： 黄州城区基准地价内涵表 内容 用途 估价基准日 平均容积率 开发程度 年限 使用权类型 商业 2006年6月30日 1.8 五通一平 40 国有出让土地使用权 住宅 2006年6月30日 1.5 五通一平 70 国有出让土地使用权 工业 2006年6月30日 0.8 三通一平 50 国有出让土地使用权 注：“五通一平”指红线外通路、通电、通气、通上水、通下水及红线内场地平整。 “三通一平”指红线外通路、通电、通水及红线内场地平整。 黄冈市黄州城区级别基准地价表 单位：元/平方米 土地级别 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ 商业用地 1212 935 722 523 338 住宅用地 738 564 432 334 260 工业用地 535 396 275 181 / 2.计算公式 根据《城镇土地估价规程》与《2006年黄冈市黄州城区土地定级与基准地价更新技术报告》，基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为： 基准地价设定开发程度下的宗地地价＝基准地价×（1±∑K）× 式中： ∑K──宗地所在地价区位影响因素总修正值 ──宗地个别因素修正系数的乘积 如果评估设定的待估宗地的开发程度与基准地价设定的开发程度存在差异，则需进行开发程度的修正，得到评估设定待估宗地开发程度条件下的宗地地价，即： 设定开发程度条件下的宗地地价＝基准地价设定开发程度下的宗地地价＋开发程度修正幅度 3.确定待估宗地的土地级别及基准地价 估价对象宗地位于黄冈市黄州区八一路东段，设定用途为居住，根据《黄冈市黄州城区土地定级和基准地价更新技术报告》，该土地位于黄冈市城区住宅用地I级地段，其基准地价为783元／平方米。 4.编制待估宗地区位因素说明、优劣程度及修正系数表，确定区位因素修正系数∑K （1）宗地地价修正系数表和修正系数说明表引用 根据《黄冈市黄州城区土地定级和基准地价更新技术报告》，Ⅰ级住宅用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表和修正系数表（见表1和2），按照待估宗地的区域因素及个别因素条件，可建立待估宗地地价影响因素说明表和修正系数表，并修正得到待估宗地在基准地价设定条件下的宗地地价。 表1 Ⅰ级住宅用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表 因素 因子 优 较优 一般 较劣 劣 繁华程度 距市级商服中心(米) ≤50 （50，300] （300，800] （800，1500] ＞1500 距区级商服中心(米) ≤50 （50，300] （300，800] （800，1500] ＞1500 交通条件 临街道类型 生活型主干道 混合型主干道 生活型次干道 混合型次干道 支路 临公交站点状况(条) ≥7 [6，7） [4，6） [2，4） ＜2 距长途汽车站(米) （100，200] ≤100或（200，300] （300，500] （500，700] ＞700 距客运码头(米) ≤500 （500，1000] （1000，2000] （2000，3500] ＞3500 基础公用设施状况 供电状况(%) ≥95 [85，95) [75，85) [65，75) ＜65 供水状况(%) ≥95 [85，95) [75，85) [65，75) ＜65 排水状况(%) ≥95 [85，95) [75，85) [65，75) ＜65 供气状况(%) ≥95 [85，95) [75，85) [65，75) ＜65 距中学(米) （100，200] ≤100或（200，300] （3