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上海,写字楼,报告 　　上海写字楼市场分析　　历史回顾　　整体趋势　　XX年，上海写字楼新增供应和净吸纳量双双突破百万平方米，同时达到史上最高值。供需两旺，XX年被称为上海写字楼市场有史以来最活跃的一年，数据显示，去年上海写字楼新增供应量达105万平方米，为史上最高，同期写字楼净吸纳量也达到史无前例的106万平方米。以P2P互联网金融公司为代表的大量非银金融企业，带来超出预计的写字楼需求量。这从市场内外资需求之比也可得到印证：XX年，上海写字楼的内资需求首次超过外资需求，二者比例为58:42，这个数字在XX年仅为37:63。　　XX年上海写字楼市场的另一大变化是，次中心区域的写字楼需求量增长明显，首次超过传统核心区域，二者比例为52:48。这一现象可能归于几个原因，包括核心高租金和低空置率，科技类、制造类企业的旺盛需求，以及轨道交通因素。其中，12、13号线的开通影响至关重要。此前，上海轨道交通线路呈“东西强、南北弱”的格局，从核心区域出发，东西线上的虹桥、花木等地区都已成熟饱和，南北线上的发展相对迟滞。随着12、13号线开通，南北线上的次中心区域，与核心区域连通性大大增强，继而带动这些区域内的写字楼活跃度提升。典型的受益板块包括世博滨江、北外滩、长寿路，以及与静安合并后的原闸北火车站板块。　　此外，从XX年的情况看，上海核心区域的写字楼空置率保持在5%以下，平均租金增幅达%；浦东的空置率仅为1%，租金增幅达%。　　写字楼市场供应　　写字楼市场延续稳定而温和的复苏势头。XX年上海的办公楼供给当期供给有所增长。XX年全年办公楼新开工面积为万平方米。同比减少　　%；竣工面积为万平方米，同比增加%。XX年1-12月，办公楼销售面积总量为万平方米，与去年同期相比增长%，其中现房销售面积为万平方米，同比增长%，期房销售面积为万平方米，同比增长%。在监管放宽的利好政策影响下，内资金融和专业服务类公司依然是推动需求的主要力量。外资企业和大型本土企业可能成为此次放宽的最大获益对象，以此推动浦东浦西中央商务区的需求。此外，节约成本的考虑和区政府提供的优惠则吸引小型公司与创业型公司入驻次级商务区，如虹口区设立的上海对冲基金园区。从空置率的季度变化来看，依旧保持在低位运行，XX年1-4各季度，全市优质写字楼整体空置率分别为%、%、%和%，环比分别上升个、下降、个和1个百分点。　　写字楼市场价格　　办公楼平均售价有所回升，租金水平微幅波动。XX年1-12月上海办公楼的平均价格为24700元/平方米，与去年同期相比微跌%。其中，现房均价上涨%，期房均价下跌%。XX年1-4季度，办公楼平均售价分别为18300、25000、26400以及24500元/平方米，1-4季度同比变化幅度分别为下跌%、%以及上涨%和%。XX年1-4各季度，全市核心商务区甲级写字楼租金分别为每月每平方米元、元、元和308元人民币，环比增长率分别为%、%、%和%。　　经济因素　　经济保持平稳增长，第三产业比重继续提高。初步核算，全年全市生产总值完成亿元，按可比价格计算，比上年增长%，增速比上年回落个百分点。其中，第一产业增加值亿元，下降%；第二产业增加值亿元，增长%；第三产业增加值亿元，增长%。第三产业增加值占全市生产总值的比重达到%，比上年提高个百分点。服务业的增长提高了对写字楼的需求。　　房地产投资　　房地产投资继续增加，当期供给减少，需求大幅增加，空置率保持在低位运行。根据上海市统计局的数据显示，XX年1-12月，全市完成房地产开发投资房地产开发投资亿元，比上年增长%，占全社会固定资产投资的%。其中办公楼投资亿元，同比增长%，增幅与去年同期相比提高了个百分点。　　根据XX年的市场预测　　XX年，上海写字楼供应量将进一步上升，达到110万平方米至120万平方米，居全亚太首位，但上海仍有极强的写字楼需求待释放，机构由此预测，XX年上海写字楼仍将呈现供需两旺的局面，写字楼租金进一步增长的可能性很大。　　XX年上海办公楼新增供给持续增加，需求活跃。供给方面，预计核心商务区将有约180万平方米新增供应入市，其中包括上海中心28万平方米的写字楼供应；非核心商务区也将有近230万平方米新增供应入市，其中约一半的供应量位于虹桥交通枢纽区域。需求方面，金融业及IT业仍将是需求的主要推动力量。本土企业将更多具有升级办公空间或自用收购的需求，并关注优质写字楼和散售项目；而跨国企业则开始调整顺应新的市场环境。利润率较低的公司将考虑迁至租金更经济的写字楼，而面积需求较大的公司会考虑将一线业务部门与后台运营部门分开办公。随着业主对这些商机的差异化定位与利用，吸纳模式也将持续变化。尽管需求依然活跃，但在大量新增供应的竞争影响下，全市各区的写字楼均会面临不同程度的竞争压力