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第 PAGE 13 页 共 NUMPAGES 24 页 青岛市开发区房地产市场分析报告 第一部分 经济技术开发区宏观经济环境分析 第二部分 开发区房地产市场状况分类 第三部分 各板块房地产市场分析 第四部分 目标客户群锁定及分析 第一部分 经济技术开发区宏观经济环境分析 一、城市发展战略 在国务院批准的青岛市城市总体规划（1995年－2010年）中，青岛总体布局结构为：“以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾沿线为发展组团，形成两点一线的发展势态。胶州湾西岸辅城，规划以黄岛区中心城区为主，形成具有居住、港口贸易、临港产业、综合开发实验和旅游度假功能的新城区。 经济技术开发区的发展遵循四大战略“经济国际化、以港兴区、城市化、科教兴区”，三大特色经济“大港口、大工业、大旅游”， 构筑四大基地“家电电子、石化、汽车、集装箱、造船、钢铁”，以六大项目“炼油、汽车、造船、钢铁、港口、集装箱”、十大工程“唐岛湾综合改造工程、行政中心轴线景观工程、城市骨干交通工程、水资源工程、热力工程、国际贸易中心工程、绿化工程、“新八大关”工程、小康新居工程、“大学城”工程”建设为核心。功能上划分为石油化工工业区、国际商贸仓储加工工业区、临港工业区、生态高效农业区、行政商务中心区、综合旅游区六个功能区。 二、经济发展因素 作为一个国家级的经济技术开发区，从“九五”期间到现在，青岛经济技术开发区的各项经济指标一直保持了30%左右的发展速度。国内生产总值增幅状况如下： 年份 金额（亿元） 增长比率（%） 1999年 65.0 31.3 2000年 85.70 29.0 2001年 128.84 35.0 2002年 165.20 29.2 2003年上半年 102.0 40.6 在对外经济方面，开发区也仍然保持着较大的优势，自95年以来累计实际利用外资达到26.3亿美元，引进千万美元以上项目共计207个，世界500强投资项目35个。在外来投资中，香港、韩国、日本企业为主要投资者。2003年上半年引进千万美元以上大项目34个，世界500强6个。实际利用外资3.47亿美元，增长97.3%，居全国开发区第三位，沿海开发区第二位。 三、人口和人民生活 开发区劳动力人口16万人，占总人口的70%，是非常年轻化的新城区。而且在人口结构中,开发区的人口具有年龄结构较年轻,而且文化层次较高的特点。据有关方面统计，在企业人才中35岁以下的占到了约77%，文化层次在本科和专科以上的分别达到了21%和66%。 开发区各大工业园区和国内外企业的进入，不仅构成了开发区的经济框架，还带来几十万的居住人口，而且经济的发展也吸引着越来越多的创业者移居到开发区。目前青岛开发区人口已达40多万，其中，流动人口20多万，与常住人口基本持平，而且呈现不断增多的趋势。近几年人口增幅保持１０％左右，从2000年开始，每年移居开发区的外来人口更以超过5万人的速度递增。另外，目前大约有300多外国投资商人在开发区常住。 经济的快速发展不仅仅表明了开发区的投资和发展潜力，更提升了开发区人民的生活水平，目前开发区职工平均工资11837元，农民人均收入也达到了4833元。而在行政商务中心区人均收入已达到2.5万元人民币以上，人均年消费额也在3万元人民币左右，社会消费品零售额可达到10亿元人民币以上。 四、西海岸经济发展用地规划 规划范围： 胶南、胶州及核心区部分，西海岸核心区包括，黄岛区全部，灵山卫、红石崖及王台三镇，面积418.27KM。 功能定位: 青岛市区重要组成部分，中国北方航运中心，重要的制造业基地和旅游度假地。 人口规模: 2020年核心区人口160万左右。 发展用地: 临港产业区：物流仓储、国际贸易、炼油造船集装箱、家电电子等临港产业。 行政商务中心区：沿唐岛湾北岸形成西海岸行政、商务金融、文化中心。 北部工业区：大项目基地及相关产业的集聚地带。 薛家岛旅游度假区：主要布置海上运动、陆地运动、室内休闲、度假居住、会议论坛及其他相关项目。 小珠山风景名胜区：西海岸生态核心区。 黄山生活服务区：在王台、黄山以东地区，形成大型居住社区。 第二部分 经济技术开发区房地产市场状况分析 一、市场发展描述 在各方面发展的基础上，开发区的房地产也进入一个新的发展时期。2000年，全区房屋交易3034起，成交面积42万平方米，成交金额4.5亿元，同比分别增长110%，106%和131%。 2001年，全年商品房竣工面积达67万平方米，销售额达7.1亿元，分别增长110%和98.2%。旧村改造全年开工面积80万平方米，竣工面积35万平方米。 2002年房地产开发完成投资2.5亿元?，增长46.8%。虽然政府对于房地产也有了一定的调控，但全年新开工面积仍然有42万平方米，增长42.9%。其中，旧城改造开