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XX长沙市雨花区房地产市场分析报告 　　长沙市房地产市场调查分析报告　　一、长沙市内五区近一年来市场走势调查与分析　　近一年来成交价格走势调查与分析　　表1：—长沙市内五区商品住宅成交价格汇总表　　根据以上图、表可看出：1）目前市内五区成交价格高低依次为天心区、芙蓉区、开福区、雨花区、岳麓区，价格最高的区与最低区相差1374元/平米，价差比达到了25%；　　2）近一年来开福区、芙蓉区基本保持一个高价运行的状态，岳麓区相比其他四区始终处于低价运行的态势，而天心区与雨花区则表现出价格的大幅提升；　　3）同比XX年4月，市内五区中开福区基本保持一致，天心区涨幅最大达到了%，雨花　　区其次，涨幅为%，岳麓区和芙蓉区略有上涨，涨幅在8%以内。　　4）从价格变动情况来看，近一年来开福区和天心区价格波动最大，岳麓区波动最小。近一年来成交量走势调查与分析　　表2：—长沙市内五区商品住宅成交量汇总表　　从以上图、表可看出：1）近一年来各区销售量排名从高到低依次为雨花区、岳麓区、开福区、天心区、芙蓉区，其中雨花区比芙蓉区成交量上高出万平米，相差达倍；　　2）近一年来市内五区成交量集体下滑，且同比XX年4月，目前除开福区外其余四区销量减少均在50%以上，天心区和雨花区的销量几乎减少60%　　二、各区重点楼盘调查分析开福区1、成交价格分析　　通过调查统计、分析发现：　　1）自从XX年下半年开始，各重点楼盘的房地产项目在政策的调控下，开始调整，大多数楼盘缓慢上涨，只有部分楼盘价格略微下降，且下调幅度不大。　　2）各重点项目价格6000-15000元/㎡不等，万达公馆等精装项目外，大多维持在6500-7500元/㎡价格区间。2、　　通过调查统计、分析发现：　　1）以上典型项目以中等面积户型为主，90-120平方的户型占34%，120-160平方以上的户型仅占19%，140平方的户型占13%，60-90平方的户型占24%，60平方以下的户型占11%。　　2）该区域不仅仅配套非常完善，且拥有一线优美的江景资源，部分项目结合且积极利用特有的优势，推出一些特色产品，如万达公馆、华远华中心则推出超过200平米的精装豪宅。3、户源析　　客来　　分　　通过调查统计、分析发现：　　目前在开福区置业的客户多为长沙市本地客户，项目周边开福区的客户，占41%，而长沙市其他区域的客户占25%，省内地级市客户占20%，外省客户占14%。4、去化分析　　通过调查统计、分析发现：　　1）普通住宅产品受国家宏观政策影响较大，去化率较低。　　1　　通过调查统计、分析发现：　　1）重点调查楼盘价格在6500元/㎡-15000元/㎡之内，除开部分精装公寓或写字楼产品外，普遍集中在6500元/㎡-7500元/㎡之间。　　2　　3㎡不2　　XX年上半年，由于利率市场化、银行收缩了房地产贷款规模，正在试点中的不动产统一登记、房产税等对市场起到一定的震慑作用，加上“限购”、“限贷”、“限价”等政策继续实行，各种因素叠加作用造成全国房地产市场普遍波动较大。长沙房地产市场也出现了销售放缓、资金面紧、供大于求等问题。十八届三中全会后，房地产市场调控由行政手段、市场手段并举逐步转化为市场化手段调控为主，房地产市场调控主体转为地方政府，实施定向调控、分类调控、加大保障房建设力度成为房地产市场健康发展的总基调。　　一、上半年长沙市房地产市场基本情况　　据长沙市房地产开发预警预报信用信息系统数据统计,上半年长沙市房地产市场总体情况与XX年基本相当,但相对于XX年，房屋成交量、县(市)房屋成交价减幅明显。　　(一)房地产开发投资持续增长，开发商拿地较为谨慎。　　1-6月，全市房地产开发完成投资亿元，同比增长%。其中，建筑工程投资亿元，同比增长%，其他投资(主要为土地购置费)为亿元，同比增长%。　　XX年上半年长沙全市挂牌土地47宗，共计万平方米，供应面积同比下降%。XX年上半年成交36宗共万平方米，成交面积同比下降%。　　(二)在建面积同步增长，新开工面积减少。　　1-6月，房屋施工面积为万㎡，同比增长%。其中，住宅施工面积为万㎡，同比增加%。　　房屋新开工面积为万㎡，同比减少%。其中，住宅新开工面积为万㎡，同比减少%。　　房屋竣工面积为万㎡，同比减少%。其中，住宅竣工面积为，同比减少%。　　据问卷调查情况统计，受市场影响，%的企业减缓推盘节奏，但市场回暖后新开工面积会迅速恢复。　　(三)批准预售面积同比增长，内六区占比较重。　　1-6月，全市新建商品房累计批准预售万㎡，同比增长%。其中，内六区新建商品房累计批准预售万㎡，占全市批准预售面积的70%，同比增长%。　　(四)销售规模萎缩，市场供应充足。　　1-6月，全市新建商品