成都市新都区地块项目可行性研究报告.doc

成都市新都区地块项目可行性研究报告 PAGE PAGE 3 成都市新都区地块项目 可行性研究报告 2009年10月 目　录 第一部分 项目概述 一、项目基本信息 二、项目运作方式 第二部分 市场分析 一、区域市场分析 二、周边项目市场分析 第三部分 项目定位 一、项目SWOT分析 二、产品定位 第四部分 经济指标分析 第五部分 结论及建议 一、风险评估及对策 二、结论及建议 第一部分 项目概述 一、项目基本信息 1、项目名称：新都项目 2、项目位置：此地块占地25386平方米（38亩），位于成都市新都区兴城大道，该地块南侧比邻富力桃园项目，西侧是新都最好的中学新都一中，东侧约500米是蜀龙大道，到达成都交通十分便捷。 项目地图 宗地现状 本案 本案 3、开发模式：独资开发 4、投资方： 成都融创置地有限公司 5、宗地位置 项目四至为：东至某小企业厂区、南至兴城大道、西至新都一中旁小路、北至小企业集中区。 区政府本案6、项目土地现状： 区政府 本案 项目南侧 项目内 项目内 项目内 7、项目周边环境： 项目处于成都市新都区兴城大道，该区域位于成都与新都联系的发展轴线上，近临毗河板块，亲近城市“贵脉”。 地块现为一小型企业园区，周边属于城市开发边缘地带，配套较为缺乏。但是随着新城板块的成熟与毗河板块的崛起，区域价值逐渐显现，项目旁边已有富力桃园为邻，并且离众多品牌房企如万科、保利等的项目并不远，具有“傍大款”的优秀潜质。 8、项目规划指标： 规划用地面积为2.54万平米，预计建筑面积约为15.38万平米，产品以高层电梯为主，容积率为4.9。 第二部分 市场分析 一、区域介绍 基本情况：北部新城处于成都平原经济圈的核心地带，是四川省委、省政府确定的成（都）-德（阳）-绵（阳）高新技术产业带的第一门户，区域内的成都市新都物流中心是成都市打造现代物流业发展框架体系中的一个重要组成部分，是成都大物流圈北部基地。北部新城作为成都市近年发展的重点，优势突出。 自然概况：北部新城是成都在成德绵城市发展带上的最重要区域，承担了“大成都”区域的工业、商贸、物流等重要职能，但未来的北部新城里，城市并非“水泥城市”，而是嵌入山、水、园等生态板块和绿色廊道：城市与城市之间有生态走廊，城市内部也有合理的景观布置。 从北部新城的规划范围来看，区域内有“山”--凤凰山、磨盘山、五龙山，有“水”--北湖、翠微湖，有“园”--熊猫生态园、熊猫小镇、毗河生态带、青白江湿地公园、城市森林绿带，将来还有“生态廊道”--交通生态廊道、河流生态廊道。山、水、园和生态廊道（带），将共同形成北部新城内多元的绿化体系。 新城内规划将建AAA级旅游区，维护山、水、园、带、林的自然生态格局，以“国宝大熊猫”文化品牌为核心发展休闲旅游产业，建设与国际接轨的集生态旅游、人文旅游、商贸旅游和工业旅游为一体的大旅游体系。旅游区内将建新都区-熊猫竹海郁金香运动公园。 产业发展：从空间布局来看，北部新城将组团发展，区域内有国际商贸城、新都副中心、青白江3个次区域中心，以及凤凰山片区、熊猫小镇片区、新都物流中心、散装集装箱物流园区、国际集装箱物流园区5个次区域节点。 北部新城的规划目标是“中国中西部国际化商贸平台”，对经济发展有辐射和推动作用的次区域“中心”和“节点”中有一半的定位和主产业涉及物流和商贸。 而从远期规划来看，最终将在北部新城内形成国际商贸城、北部商城、传化物流基地、新都物流中心、青白江散装物流园区、国际集装箱物流园区6个物流/商贸中心，构成新城的物流/商贸廊道。 发展定位：在经建设部批准的《成都市城市总体规划》、《成都市新都区分区规划（2004-2020年）》文件中，新都区被确定为成都市北部新城，面积100平方公里，人口100万，是成都市城北副中心，以发展综合服务、轻型工业、宜人居住、旅游观光为主要城市功能。 二、区域房地产市场分析 1、区域地产概述 为便于市场研究和分析，根据新都区的区域特性和习惯，把新都区划分为六大板块。其中老城区板块、新城区板块以及毗河板块三个板块可以作为本项目主要研究对象。 老城区板块 新都的旧城改造起步较早，建筑密度较大，导致街道狭窄，公共绿地不足和停车场匮乏等问题严峻，发展适合现代生活方式的物业基础条件较弱。现开发物业档次偏低，缺乏品牌开发商支撑，多开发补充式物业。早期围绕旧有城市政治中心的发展的模式已存在多年，可供开发土地不足。但由于新城区规划中配套尚未完全