二手房土地增值税鉴证报告模板.docx

二手房土地增值税鉴证报告模板 　　■例一：甲于XX年4月在东区购得一商铺，购入价为80万元，支付契税万元。XX年10月，甲将该商铺转让给乙，转让价为120万元。1、假设甲能提供该商铺的购房发票和评估报告，评估价格为108万元，甲在转让时应如何缴纳土地增值税？2、假设甲不能提供该商铺购买原值的合法有效凭证，甲在转让时应如何缴纳土地增值税？　　解答：1、甲能提供该商铺的购房发票等原值凭证，因此应按据实清算方式征收土地增值税：　　第一步，计算应缴纳营业税及相关税费　　①应缴纳营业税=×5%=2万元②应缴纳城建税=2×7%=万元③应缴纳教育费附加=2×3%=万元④应缴纳印花税=120×%=万元⑤应缴纳堤围费=×%=万元　　第二步，计算应缴纳土地增值税　　①扣除项目金额=评估价格+转让环节缴纳的税金=108+(2+++++)=万元②增值额==万元③增值率=/=%发企业土地增值税清算的规定》、《个人转让非普通住房正面土地增值税的有关规定》三条规定，根据相关通知，上海市将开始对房地产开发企业清算土地增值税，对个人转让非普通住宅根据不同情况征收土地增值税，这对于二手房来说将是一个新开征的税种，将对市场产生不同程度的影响。北京XX年11月14日地税局正式公布《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》，规定自XX年12月1日起北京市间能够对二手房交易全面征收土地增值税。这些规定将对二手房征收土地增值税更加规范化。　　二、我国目前二手房交易现状及影响因素　　二手房交易现状及问题　　随着国家对新建商品房市场调控力度的加大和存量房市场的逐步扩大，二手房市场将逐步发育成熟，成为与一手房市场相竞争和共存的市场形态。然而，二手房交易市场是伴随着我国住房制度改革诞生的新兴市场，存在问题是不可避免的，中国社科院发布的“XX房地产蓝皮书”显示：XX年以来，土地开发面积和价格几乎呈直线上升趋势。其中，XX年的住宅价格是XX年的倍，XX年住宅、办公楼、商业用房销　　售面积分别达到XX年的倍、倍和倍。房地产市场的持续升温，导致房价的持续上涨。XX年5月，全国70个大中城市二手住房销售价格同比上涨%，涨幅比上月提高个百分点，非住宅商品房销售价格同比上涨%，涨幅比上月提高个百分点。而且二手房交易多为个人之间的交易，相对于个人与开发商之间的一手房交易，二手房交易具有程序更复杂，交易难度更大等缺陷。房改后出现的已购公有住房产权状况更加复杂，作为二手房上市交易时极易产生纠纷，这已成为二手房交易中的瓶颈问题。此外，二手房交易在税收征管过程中存在“四难”现象：一是成交价格核实难。如常德市地方税务局在已核税的48户二手房交易中有27户成交价格均低于原购进价格，占总户数的%。二是自建自用住房属性确定难。许多自建自用住房的个人在完工办证后将有关资料遗失，或属于私房联建形式根本没有相关资料，导致税务部门不能认定。三是家庭唯一生活用房界定难。房管部门没有现成的历史资料可供查询，税务部门大多只能按照家庭唯一生活用房处置。四是不动产销售发票缺失认证难。　　二手房交易的影响因素　　二手房交易的影响因素主要包括两方面，即税收因素和非税因素。税收因素是影响二手房交易的主要因素，在二手房交易的过程中需要征收契税、印花税、营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税等，例如，北京市宣武区XX年8月的二手房成交套数为118，比XX年同期交易量减少48%，同时，上海、深圳等地，二手房交易量较XX年均有下降。专业人士指出，这与二手房税收新政策有直接关系。税收因素通过影响二手房交易的价格来影响二手房交易，税收增加时，二手房价格上升，交易量下降，税收减少时，二手房价格相对偏低，交易量上升。非税因素主要包括：人们对二手房的喜好等主观因素，包括位置、面积、地形、地质、形状、用途、交通、环境、朝向、楼层、采光、通风、建设质量、物业管理状况等。政策限制：从国家到地方陆续出台的一系列二手房发展的政策和措施降低了市场准入门槛、降低了交易税费、提升了配套服务水平，这些“暖风”政策措施推动了二手房交易市场的发展。贷款风险：借款人的融资问题和还款风险；二手房贷款服务机构的诚信风险；各商业银行内部风险管理和控制机制尚未完善。中介公司存在问题：中介公司信用缺失；从业资格准入门槛低；存在大量黑中介。　　三、土地增值税对二手房交易的影响　　土地增值税对二手房交易价格的影响　　此次对二手房交易征收土地增值税的政策出台的初衷，市政府通过转让环节增加税收来减少投机炒房的获利空间，打击投机炒房行为。二手房交易征收土地增值税主要是针对卖房的，对二手房交易征收土地增值税之后，增加了交易成本，这就意味着卖房的成本增加收益减少，因此，卖方为了在进行交易的过程中不影响自己的收益，必然会提高交易价格。这也引起了二手房市