物业管理人 员优化配置及成本核算1学科知识.pptVIP

优化人员配置，推进绩效管理;经济、质量指标制定基础;一、物业管理方案的制定;（一）物业管理方案的构成;4. 规章制度： 规章制度的建立、档案的建立与管理、办公自动化等。 5. 经营管理的目标：经营管理承诺及采取的措施、管理指标及措施。 6. 社区文化建设与服务。 7. 财务管理及经费收入预算，包括财务管理、管理费用预算。 ;（二）人员配置;（三）管理费用测算;;二、物业管理成本;;;;;;三、物业管理预算; （二）测算依据 1、收入的编制方式通常是根据收费标准（单位时间费率形式）和可收费的管理面积。 　2、支出的编制依据包括： ①管理计划及实施计划所需物业服务成本。管理计划主要是指常规物业管理服务中的人员计划，物品使用计划、能源消耗计划、工程维护保养计划、清洁保洁与绿化保养计划等。在编制测算时，应根据实施这些计划所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包费用等进行测算。 ②物业正常维修和养护计划。可比照以往每年实际发生的或参考其它同类物业的物业服务成本。;（三）主要成本费用构成;（4）、加班费（F4）(元/月) 加班费按人均月加班2—3天，在乘以日平均工资计算， 日平均工资按每月22个工作日计算。 （5）服装费（F5）（元/月）（按使用年限摊销） （6）工服洗涤费 人工费的测算公式为： 人工费P1=月基本工资+社会保险费+各项福利费+加班费 +服装费+工服洗涤费/S = F1+F2+F3+F4+F5+F6 / S 式中的S表示参加测算的物业总面积，单位为平方米。 ;2、办公费测算; （６）、法律费用（Ｆ６） 经常出现在该科目下的支出包括为催收拖欠租金而诉诸法律的费用，定期检讨法律文件（如租约、合同等）费用支出等。律师费是该项下的经常费用。 ;办公费的测算公式为： 办公费Ｐ２＝ 年各项费用之和 １２月×参与测算的物业面积 即Ｐ２＝Ｆ１＋Ｆ２＋Ｆ３＋Ｆ４＋Ｆ５＋Ｆ６＋Ｆ７＋Ｆ８ １２月×参与测算的物业面积 （元／月·平方米）;;系数计算;b）社保福利费用 依据厦门市地方税务局、社会保障局关于2007年度社会保险费缴纳标准的通知。指导价中的测算项目???标准如下： 备注：1.社会保险费用均为企业应缴纳部分，不含个人应缴纳部分；2. 社会保险费用中还有残疾人社会基金没有列入计算； 3.社会保险缴费基数按规定以社会平均工资的60%为1277.4元计算，指导价以个岗位的实际工资计算，两者存在一定差距； 4.社会保险缴费比例按规定分为本市员工和外来员工，考虑物业企业员工工资比社平工资低很多，且很难设定，因此指导价一律按本市员工的缴费比例测算。 ; ;（3）成本构成中未包含的项目： a）公摊水电费； b）维修费，由房屋公共维修金支出； c）电梯等特种设备法定的每月专业维保费； d）地下车库消防设施等维护费用从车位管理费列支。 （4）不同服务等级之间的成本差异 以三级标准为中间价，即： 一级=三级×50%； 二级=三级×80%； 四级=三级×120%； 五级=三级×150%； 从现实情况来看，各个等级之间的服务质量和服务成本的差别控制在20%-30%之间还是比较合理的。;(四）物业管理收入测算;成本控制;成本控制三阶段的关系; 设备管理成本的控制;b.特别应抓好设备的日常养护工作。 养护设备是最省钱的一种管理设备的方法，有关资料显示：养护设备所花费的钱仅仅相当于设备大、中修费用的1/6左右，设备是养出来。;c.多小修、及时修、尽量避免大修 设备养护的再好，总会有损坏，“坏了”就要修，但要特别注意设备的破损规律：基本上都是所谓的“关联”性破损，即设备的损坏往往都是一开始时从一个小部件、小功能开始损坏的，如果置之不理，永不了多久，就会由此“关联”引起大的设备故障。因此，物业管理的重要理念就是“切记不要让设备带病运行！”设备坏了最重要的就是在设备损坏的初期将设备尽快修复，“多小修，及时修，尽量避免大修”是非常重要的设备管理基本原则 ;谢 谢 大 家！