三亚产权式酒店实地调研报告.doc

三亚产权式酒店实地调研报告 一、产权式酒店概述 　　产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合，整合了多种资源优势，是房地产和酒店的创新经营模式。产权式酒店作为一种新颖的房产投资模式, 一种稳健的投资理财方式, 受到中国投资者的重视。早在20世纪70年代欧美等发达国家就出现了这种酒店。产权式酒店有望成为继住宅和汽车之后的第三个消费热点，前景非常光明。自从10年前，产权式酒店诞生于海南省，目前中国产权式酒店项目已发展到200多个，在北京也有很多产权式酒店项目在建。2001年4月,产权式酒店深圳大梅沙雅兰酒店投入试营业。此后, 北京延庆金色假日酒店、海南三亚海景大酒店、上海海南皇冠假日酒店、广州的远洋商务大厦、深圳的丹枫白露酒店等项目相继开发, 产权式酒店项目日见兴盛。 　　但是，因为目前中国的房地产业和酒店业都尚不很规范，产权酒店作为二者的结合产物更是处于发展初期，相应的法律、法规尚不明确。因此，今后，服务将是未来产权式酒店乃至整个酒店业竞争的焦点。产权式酒店的特性决定了它必须聘请或委托专业酒店管理公司来经营管理，他们可以最大限度地挖掘酒店的潜力，合理运用酒店的资源，从而更为有效的保障投资者利益。 　　投资产权式酒店的风险是较大的，所以投资产权式酒店应当非常慎重，对于这个新生事物，在投资以前就要全面了解，尽量对其经营等各方面做到心中有数。 　　我们这次考察的正是位于旅游胜地的海棠湾知世度假酒店和三亚海悦湾度假酒店。 　　产权式酒店的本质是开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司出租经营，并获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。 　　任何投资都有风险，但购买产权式酒店的风险下限是：你至少拥有一套完整的酒店客房。考察产权式酒店的风险要看四个方面：一是城市因素，看这个城市的人流量如何。二是看本土的消费能力和消费习性，比如说这个城市的人是不是喜欢在酒店消费。三是看酒店品质，包括酒店的星级、体量、位置以及多功能性。多功能性是指不做酒店还可做其它用途，如作为小户型出租。四是看管理方，这点至关重要。管理方代表着酒店的管理模式，管理是否得当，直接影响着酒店的经营。酒店的经营状况，决定着酒店产权经营方和投资所有人的回报! 　　投资产权式酒店首先要看酒店经营管理公司的实力，包括服务水准、管理经验及信誉等。首选有品牌、有良好的酒店经营史的酒店经营管理公司，后期经营相对稳当。 　　其次，大多数消费者认为，选择部分自营、部分出售产权的产权式酒店更有保障。在这种产权式酒店的运营中，消费者与开发商的利益捆绑在一起。在自身利益驱动下，开发商会尽力做好酒店经营。此外，开发商实力是酒店经营又一大保障。实力雄厚的开发商，能够保障酒店的硬件建设，为酒店的后期运营奠定基础。 　　产权式酒店的购买者应仔细考虑两个因素：一是不要过高地估计酒店的盈利能力;二是切勿迷信作为担保的开发商，对其担保的有效性和出现麻烦时权益如何得到保障应进行深入了解。 　　二、海南地理环境从事经营产权式酒店的优势 　　海南经过20年的改革开放和建省办经济特区，经济社会取得巨大发展，从一个封闭落后之岛变为开放繁荣之岛，海南独特的、不可替代的自然资源和风土人情，吸引了众多中外人士前来旅游、观光、度假和置业，使海南岛知名度显著提升，“度假天堂”地位凸显。海南旅游房地产业、高端旅游度假酒店快速发展,具有广阔的发展前景和市场需求，成为各家银行争相授信的优质行业。而宏观调控，使海南旅游房地产大幅波动得到抑制，使其在宏观调控的背景下，更加理性，更加稳健发展成为可能性。海南旅游房地产业的发展由于其独特的资源秉赋，有异于国内其它地区和城市的房地产业，继续成为众多有眼光的发展商和消费者高度关注的行业。 　　海南省是我国的第二大岛，是我国陆地面积最小而海洋面积最大的省份，其资源的独特性、不可复制性和唯一性，是海南旅游房地产业长期稳定发展的基础。 　　海南海岸线长达1500多公里，海水清澈，沙白如絮，清洁柔软;海南阳光明媚，绿树成荫，空气清新;海南拥有亚洲至今保存最为完整的热带雨林，拥有尖峰岭、五指山、七仙岭等众多山脉和原始森林，森林覆盖率高达51.8%，空气负离子密集，为全国之最。海南岛温泉资源十分丰富，琼海、万宁都是全国著名的温泉之乡。2002年联合国教科文组织对全球150个城市空气质量评选，三亚、海口分别名列第二和第五。另据中国环境监测总站的 HYPERLINK "/IndustryReport/" \t "_blank" 报告，按生物丰度、植物覆盖、水网密度、土地退化和污染负荷等5项 HYPERLINK "/BusinessIndex/Index.shtml" \t "_blank" 指数评价，海南岛的环境质量在全国名列第