威海市高档住宅小区影响因素和空间布局研究.doc

威海市高档住宅小区影响因素和空间布局研究 【摘要】高档住宅小区都有良好的质量和完备的周 边配套。其中针对最高收入群体的豪宅，沿海岸线分布，占 尽绝美的海景资源和高档次的娱乐观光设施。文章通过对高 档住宅小区的分析，总结出了影响其空间分布的因素，并归 纳了其空间布局的规律，阐明了住宅价格与布局的关系。 【关键词】威海市；高档住宅小区；影响因素；空间布 分类号：TU98文献标识码：A文章编号：1006-0278 （2013） 08-166-02 一、高档住宅定义与划分 （一） 高档住宅定义 对于高档住宅，国内外均未有严格的量化定义；而建设 部有关文件中也仅仅将其与普通住宅、别墅等并列，作为住 宅的一种类型，实际是指地段位置好、产品素质完善、价位 高的商品房住宅。 （二） 高档住宅的划分 根据有关资料显示，2011年威海市较高收入群体的家庭 （三口之家）年均可支配收入＞人民币9.8万元。按照较高 收入群体房价收入比7. 8计算，威海市较高收入阶层承受住 宅总价人民币76. 44万元，因此将威海市高档住宅的衡量 标准定为面积＞125平米并且单价＞6110元/平米的商品房 住宅。 二、威海市高档住宅建设现状 （一） 威海市高档住宅的发展及现状概述 威海市气候宜人，环境优美区，行政区划分为环翠区、 高区、经区三部分。在威海市被联合国人居署授予“全世界 最适宜人类居住的城市”后短短几年间，本地较高收入群体 迅速扩大，外地高收入群体的大量涌入，房地产业成为市域 经济的支柱产业。2011年，该市房地产业完成投资35. 2亿 元，同比增长35. 4%。 整体看来，威海市高档住宅小区的分布有以下两个特 点：1.远离市中心但交通便利之处，此处大多有不可多得的 绝版海景资源；2.毗邻市中心，市政配套成熟便利，兼具优 美的海景。 （二） 威海市几个高档住宅小区的大体介绍 唐人海湾公馆。地处威海东部钻石湾区核心位置，城 市大动脉滨海路、青岛路擦肩而过。项目占地75. 07亩，地 上建筑面积约9万平米，总投资约12亿人民币，包括五星 级酒店、公寓式酒店以及四幢高档海景住宅。 蓝湾怡庭。南临威海市“两馆两中心”，北依都市繁 华，占据威海公园的中心位置。交通便利配套完善，西临青 岛路、东靠海滨路。社区内规划有私家幼儿园、高级私属会 所，规划商业购物街。 三、威海市高档住宅空间分布的影响因素分析 （一） 周边环境 房地产的周边环境不仅指其所处的地理位置，同时还包 括其社会位置，后者主要包括人口素质，教育水平，服务业 水平，交通、通讯、生活设施状况等。 以大威海公园版块为例，该版块上丰富的海景资源、优 美的公园景观、完善的交通配套和众多高层次娱乐观光设施 的汇集，极大带动了这一区域房地产行情的上涨。威海房地 产消费依赖于外来人口和本地二次或二次以上置业者，而大 威海公园版块就成为这部分人的最佳选择，依海而生、与海 共荣的独特优势，成就了独一无二的海景公园，这无疑为 “公园”注入了新的内涵与价值。 （二） 市政规划 在房地产市场中，城市的市政规划很大程度上决定某区 域的地价水平。自威海外滩至海上公园这一带状海湾处在未 来整个城市的核心，这种地段优势在整个城市中绝无仅有， 具备了其作为威海城市名片的先决条件。威海城市规划向南 发展的格局已经十分明确，无疑，该区域内的住宅不会有低 档次的产品。 （三）市政设施配套 公园、学校、超市、体育场馆、集贸市场等生活配套齐 全与否，直接决定着该地段房产的附加价值。项目周边及本 身物业配套设施是否完善、社区居民生活是否便利是影响房 价的直接因素，也直接影响着人们的生活质量。新盘的商业 配套也是拉动楼盘品质的一大重要标志。 交通。交通道路规划对地段的影响很大。交通状况便 利与否直接影响到房屋今后的升值潜力。一条马路的修建， 不仅会改善域内交通状况，而且还会使房价上升。城市交通 是的能达性及其对周边物业的刺激与促进作用，带来显著的 房地产增值。 教育。教育同地产结合起来以后，便成了一个可以点 石成金的魔杖。近年来，威海凡是引入“教育地产”概念的 楼盘大多都会取得大好的销售业绩。火炬高技术开发区的主 要规划功能是文教科研区，区内有山大威海分校、哈工大威 海分校等学府，浓厚的科教氛围肯定带动了这一区域的地产 项目的发展。 四、威海市高档住宅的空间分布规律 （一）沿海岸线分布 由于海景资源的稀缺性和不可再生性，沿海岸线分布的 住宅项目多为高档住宅。以海滨路为线，自北向南依海而建 的三大海主题公园生景观优美，人文内涵丰富。政府投入的 加大、各种不同类型物业的涌现，使这一区域成为威海人居 的骄傲和名片。威海市的高档楼盘很大一部分分布在这三大 海景公园区域。 （二） 沿交通干线分布 交通对沿线楼盘有明显的拉动作用。房地产项目与道路 建设相辅相成，