余杭农村合作银行房地产开发贷款实施暂行办法.docVIP

PAGE 1 PAGE 1 余杭农村合作银行房地产开发贷款实施暂行办法 第一章　总 则 第一条　为进一步加强余杭农村合作银行(以下简称本行)房地产开发贷款的管理，有效防范房地产贷款风险，根据有关法律法规和《浙江省农村合作金融机构房地产贷款管理指导意见》(浙信联办［2007］360号)，结合本行实际，制定本办法。 第二条　本办法所指房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。 第三条 根据开发项目的具体用途，房地产开发贷款分为住房开发贷款、商业用房开发贷款、综合用房开发贷款和其他房地产开发贷款。 第四条 办理房地产开发贷款应坚持审慎原则，重点防范过度扩张、资金不继，封闭不严、资金挪用，销售不畅、项目失败等风险。 第五条　在受理客户贷款申请后，应及时通过中国人民银行信用信息基础数据库对借款人的信用状况进行查询；贷款申请批准后，应将相关信息及时录入信用信息基础数据库，详细记载客户的基本信息、借款金额、贷款期限以及违约情况等。 第二章　贷款对象与条件 第六条　贷款对象。经国家有权部门批准设立，在工商行政管理部门注册登记，并取得企业法人营业执照且经营房地产项目开发两年以上，具备行业主管部门核发的三级以上房地产开发资质，有品牌优势，投融资能力较强的各类房地产开发企业。 第七条 申请房地产开发贷款的借款人和项目须符合以下条件： (一)在本行开立结算账户，并在本行办理结算业务； (二)持有已经年审合格的贷款卡； (三)具有健全的经营管理机构和严格的经营管理制度，主要经营管理人员素质良好。 (四)企业信用和财务状况良好，确有偿还贷款本息的能力； (五)企业规模扩张适度，土地取得规范，项目土地款已全部付清，贷款项目的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》四证(以下简称项目四证)齐全；已开始销(预)售的项目，还应持有合法、有效的《销(预)售许可证》； (六)项目资本金(所有者权益)比例应不低于项目总投资的35%，并能够在银行贷款之前投入项目建设。项目资本金是指在项目总投资中，房地产开发商出资认缴的、不能以任何方式抽回、不承担任何利息和债务的自有资金； (七)项目含地价在内的综合开发成本相对较低，销售价格、地段及市场定位、品质、交通配套等条件符合市场需求，竞争优势明显，销售前景看好； (八)贷款项目申报用途与其功能相符，并能够有效地满足当地房地产市场的需求，有良好的经济和社会效益预期； (九)贷款项目工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定。工程预算投资总额能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要； (十)贷款担保合法、有效、足值，并符合《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》和本行有关规定； (十一)工程监理单位有相应的资质。 第三章 贷款期限、利率和额度 第八条　贷款期限。用于住房开发的，最长不超过三年；用于商业用房和其他房地产项目开发的，最长不超过五年。 第九条　贷款利率。房地产开发贷款利率应按本行利率定价的相关规定执行。 第十条　贷款额度。房地产开发贷款额度最高不得超过开发项目投资总额的65%。 第四章 贷款申请与受理 第十一条　借款人申请房地产开发贷款，必须填写书面申请，并提供下列资料： (一)借款人营业执照； (二)借款人验资报告和公司章程； (三)资质证书副本和资信证明材料； (四)经有权部门或会计(审计)事务所核准的近二年财务报表，最近一个月的财务报表； (五)贷款项目开发方案或可行性报告； (六)开发项目立项文件、工程设计和批准文件； (七)贷款项目四证，已开始销(预)售的项目，还需提供合法、有效的《销(预)售许可证》； (八)企业董事会或相应决策机构关于同意借款和抵(质)押、担保的决议和授权书；　　(九)项目资本金来源证明材料； (十)采取担保贷款方式的，应根据有关规定，提供保证人、抵押物有关资料；以房地产设定抵押权的，应提供抵(质)押财产的资产评估报告书、鉴定书、保险单和抵(质)押物清单、权属证明、抵(质)押人同意抵(质)押的决议书； (十一)保证人的资信证明材料； (十二)项目监理单位资质证明； (十三)联合开发项目应提供联合开发合同、协议； (十四)本行要求提供的其他证明文件和材料。　　第十二条 受理岗人员根据申请人提交的申请资料，按受理制的相关要求进行审查并决定是否受理。 第五章 贷款调查与审查 第十三条 调查岗人员根据受理意见及借款人提供的有关资料，及时开展贷前调查。贷前调查应坚持双人调查原则。 对借款人的调查要点 1、借款人基本情况 (1)借款人名称、性质、成立时间、