实施营改增对房地产行业税负影响探究.doc

实施营改增对房地产行业税负影响探宄 摘要：2016年5月1日起，房地产行业开始全面实施营 改增。房地产业关联上下游行业较多，业务形态丰富并且与 人民生活关联密切，该行业税制改革的实施将对我国未来的 经济发展、税收趋势以及税制改革的未来走向具有深远影 响。本文在探讨营改增为房地产行业带来利好举措的同时， 也分析了房地产企业将面临的问题，并提出了对房地产行业 营改增的相关建议。 关键词：营改增；房地产行业；税负 一、房地产行业实行营改增意义 税改前，房地产行业负担11种税费，总体税负普遍高 于其他行业。在众多税费中，尤以营业税、企业所得税及土 地增值税的税负最重。根据之前的《营业税暂行条例》，房 地产企业销售不动产应按销售收入全额缴纳5%的营业税； 根据《企业所得税法》，房企以所得额为计税依据，依25% 的税率缴纳企业所得税；根据《土地增值税暂行条例》，房 企适用税率为30%-60%。因此，通过税制改革降低房地产行 业税负对其来说是利好举措，能够促进我国房地产行业的健 康可持续发展。 实行营改增这一税改措施，其重要意义在于完善国家 财税体制、科学管理国家税收、促进服务行业健康发展。首 先，增值税的核心优势在于税款抵扣机制。这一特征既可以 帮助一般纳税人有效避免营业税存在的重复征税的问题，降 低税负，也能够形成抵扣链条促进房地产业与上下游行业之 间的良性互动，激发房地产行业的发展潜力。其次，营改增 的实施规范了财务税收管理，由原来粗放式的营业税申报改 为更科学细致的增值税申报方式，有利于提高房企自身经营 管理水平，并营造公平竞争的行业环境。再次，一些地方政 府一度依赖于房地产行业带动整个地区的经济发展，营改增 后，房地产业营业收入将从地方回归中央集中管理，这将促 进地方政府更注重房地产行业长期的健康发展。 二、实施营改增为房地产行业带来的利好政策 土地出让金可从销售额中扣减 房地产行业实施营改增前，最重要的问题就是在开发 成本中占比较高的土地出让金是否可以从销售额中扣减。若 不能扣减，根据增值税的计税原理，房地产业改征增值税后， 税负将有所上升，进而直接影响房价。而根据营改增具体方 案，上面明确规定将以扣除土地出让金后的余额作为销售 额，该政策的出台将为房地产业减少税负。例如，某市楼盘 的销售价格为每平米4万元，土地出让金为每平米2万元， 则增值税销项税额为xll%=0.22万元，税负约占销售额的 5%,与征收营业税时税负持平。如若再抵扣一部分进项，将 使税负有所降低。 降低房地产企业资金压力，利好现金流 税改前，房企按预收款的5%预先缴付营业税。而税改 后，房企则按预收款的3%预缴增值税。此政策的推行，将 减少房企在项目筹备开发阶段缴纳的税款，从而减轻企业前 期资金压力，有利于房企对资金进行合理利用与配置。 房地产项目通常开发周期较长，因此在税改前后存在 很多跨期的开发项目。其中，老项目在税改前发生的进项税 额已无法抵扣税改后产生的销项税额。因此，营改增试点政 策中允许老项目采用简易的征收方法，即按照5%的征收率 计算缴纳增值税。同时，该优惠政策具有选择权。房企可根 据工程的具体情况选择最优的处理方案，从而利好企业现金 流。 三、实施营改增后，房地产行业仍将面临的问题 税率变化，抵扣困难 营改增后，房地产企业由按5%征收营业税改为按11% 征收增值税，税率大幅度上涨。但营业税是价内税，纳税人 就其提供应税劳务获取的营业收入计算缴纳营业税；而增值 税是价外税，纳税人就其提供劳动服务在各环节实现的增值 额计算缴纳增值税，并实行税款抵扣制。因此，直接对比两 者税率并无实际意义。从理论角度分析，由于增值税实行购 进扣税法，因此在获得足够法定扣税凭证的情况下，即使税 率上升仍可以实现房企税负降低。但在实际操作中，营改增 尚未全面完成，房地产行业的上下游行业还未被完全纳入试 点，无法形成增值税链条，继而出现了增值税进项税额难以 抵扣的情况。例如，人工费用因无法开具增值税专用发票而 难以抵扣，加重房企税负。 上游行业税负转嫁，建造成本上升 市场经济中，房地产行业与其上下游行业紧密连接， 其中尤与上游行业建筑业的联系最紧密。营改增后，建筑业 面临的税负上升压力超过房企。据调查显示，建筑业实施营 改增后，九成以上的企令I税负将大幅上涨。依据税负嫁接 的原理，建筑业将会把一部分税负上涨压力转嫁给下游的房 地产业，造成房企建造成本上涨，挤压利润空间。总体来说， 建造成本的上涨集中在材料成本与人工成本上。材料采购占 建造成本的40%-50%,作为房企上游行业之一的建筑业，由 于其行业自身特点，材料购入渠道较多。一般来说，水泥、 钢筋等大宗材料较易获得专用发票，而石材、五金等辅助材 料基本上从门市店、个体经营者或其余小规模纳税人处购 入，难以获取专用发票