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杜诗路项目定位方案 2017-6-14 南阳市场分析 一线房企进驻，品牌属性凸显 恒大、碧桂园一线房企进驻南阳，直接提升南阳房地产市场价格； 受融资事件影响，本地房企品牌价值一落千丈，信任度降至冰点； 一线房企凭借品牌价值和产品价值，入市即受追捧，量价双升； 本地房企受困于客户信任和资金压力，项目销售难度大，资金链与工程进度相互制约，加剧品牌价值缩水及客户不信任； 受品牌价值影响，本地房企开发项目主要以刚需为主，品牌房企逐步进入改善置业及终极置业的高利润率产品时代； 本地知名房企欲寻求突破，做出改善型产品的尝试，如三川·玖龙台，宇信·凯旋公馆，东征·颐和府等； 南阳市场分析 改善型产品集中出现，但物业类型比较相似 碧桂园·南阳首府一期以初级改善型产品为主，二期出现平层及洋房产品； 恒大御景湾以106-144㎡高层及144-221㎡洋房为主，基于恒大品牌价值，洋房产品可以作为南阳市场终极置业产品； 常绿大溪地主要以150-240㎡的小高层和洋房为主，主力改善型为大平层及退台洋房（复式）； 中信国安城以花园洋房、小高层及叠拼为主，户型区间为156-282㎡；预计7月底开盘。 美盛白河湾以高层、小高层及联排别墅为主，其中联排别墅面积在350㎡以上； 宇信凯旋公馆高端产品主要以复式和大平层为主，面积在280㎡以上； 三川玖龙台预计在月底营销中心开放，户型以大平层为主，其中联排别墅有8套，面积在500㎡左右，主打概念“空中四合院”。 区域改善型产品以平层及复式为主，别墅类产品市场目前属于市场稀缺产品。 南阳市场分析 改善型产品区域集中，集聚效应明显 改善型产品主要集中在滨河路沿线，以李宁体育园——南阳体育中心为中心区域，集聚效应明显，也是目前市场上公认的高端住宅区域； 恒大御景湾凭借恒大品牌效应，有望在区域内打造成第二个改善型住宅区域； 项目地块分析 项目分析 2.4公里 改善型产品集聚区 一级辐射区域 典型项目分析 领袖·翡翠花园 领袖·翡翠花园位于独山大道西侧，主要以高层为主； 其中面积区间为50㎡左右的公寓、130-150㎡的三房和180㎡左右的四房为主， 翡翠花园准备走中高端改善型置业路线，但是受开发公司影响，预计比较难以实现。 典型项目分析 绿都悦府 绿都悦府属于项目周边最具代表性的项目，规划产品与项目基本一致，有小高层、多层及叠拼别墅； 其中小高层面积为88㎡左右的“2+1”户型，多层为138㎡的“3+1”户型，叠拼为140-154㎡的三室两厅、四室两厅； 别墅下叠送小院，上叠送露台，预计可用面积为220㎡左右，售价在185-220万之间； 典型项目分析 中信·国安城 占地350亩，总建面54万㎡，主力产品为花园洋房150-180㎡，叠拼别墅为236-280㎡； 以仿徽派建筑为特色，主打品牌价值、养老概念； 签约北大公学，宣传有北京医疗直通车，预计建一所3甲医院； 区域属于改善型产品主流区域，但营销滞后，预计7月份开盘； 典型项目分析 碧桂园·南阳公馆 项目位于南都路与信臣路交汇处，总建面6.2万㎡，规划2栋多层，6栋小高层； 面积为118-260㎡，其中118㎡户型为碧桂园南阳首府热销户型； 根据碧桂园销售排期，预计在8月份开盘，农历年前清盘； 典型项目分析 美盛·白河湾 美盛白河湾总建面15万㎡，容积率1.42，产品以多层、小高层和联排别墅为主； 其中产品以88㎡两房、124-136㎡三房、147-173㎡四房、211-298㎡联排别墅为主力； 典型项目分析 美盛·白河湾 一层 二层 三层 四层 市场总结 产品线： 改善型产品多样化出现，目前市场主流为大平层及洋房为主，别墅产品以叠拼产品出现几率最大，联排产品目前仅有美盛白河湾存在，后期三川·玖龙台也会出现； 面积： 别墅产品面积主要集中在170-280㎡，实用面积约在300-500㎡之间； 以赠送面积增加居住舒适度和产品价值作为产品的主力去化卖点； 市场竞争： 大面积别墅产品的去化周期及风险，成为中信国安城、美盛白河湾迟迟不推的主要原因； 项目地块分析 项目分析 地块位于杜诗路沿线，从长远来看，杜诗路接通南都路、独山大道、仲景北路后交通便捷，区域看好。 但项目距离滨河路约2.4公里，属于改善型产品主流区域的二级辐射区，在“城市资源独享”方面相对处于弱势； 目前地块周边环境较为复杂，存在一些不确定因素，如大屯村的后期改造问题、南都路、独山大道的连通问题、周边新入市项目的品质问题等； 项目地块分析 项目SWOY分析 S：优势 地块较为方正，无拆迁压力； 土地证件齐全，后期进度有保证； W：劣势 距离现有的改善型产品聚集区（滨河路沿线）有2.4公里，属于一个较大的心理距离； 周边环境存在不确定因素； O：机会 杜诗路开通，与其他主干道连通将加强本项目的区域和交通优势； 周边规