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南昌城中村改造计划 　　《南昌市西湖区旧城改造项目》　　可行性研究报告　　赵滨　　一、工程概况　　工程名称：南昌市西湖区旧城改造工程　　工程地点：位于西湖区昌南大道与桃花南路交界处　　建设单位：南昌市创景房地产开发股份有限公司　　工程规模：　　本工程拟由四栋住宅、地下室、幼儿园和会所组成，其中1、3、4栋楼层高度均为22层；第1栋的一、二层为会所；3、4栋为32层高的连体楼，其一、二楼为幼儿园。总建筑面积为98060平方米，其中：住宅85060平方米，商业XX平方米，公建配套3000平方米，地下室一层建筑面积为8000平方米，停车位620个。　　二、项目总论　　项目背景　　1.项目开发土地情况　　本项目位于南昌市西湖区昌南大道与桃花南路交界处，面向自然湖泊，既可分享街市的便利，又可尽享大自然幽雅宁静的生活，从南昌市政府仅需15分钟车程即可到达，与南昌动物园、湿地花卉公园，紧邻南昌大道，周边有成熟的社区、公园、学校、医院、百货超市等　　包罗万象。　　本项目地块来源为西湖区就成用地。目前地块上有4栋工业厂房和21栋居民楼，占地面积约为31000平方米，总建筑面积约为5XX平方米，容积率约为。土地使用权人为西湖区人民政府，这些房产均为居民住宅。　　本项目地块原有建筑物主要为居民楼，租用的企业主要为五金、电路板及模具等加工企业，这些企业在生产过程中会产生一定量的污水及有害气体，并有噪声污染，对周围环境和附近居民区存在比较严重的污染映响，而且村股份合作企业要求进行改造，故该项目符合列入西湖区城中村改造计划的要求。　　随着南昌国际化都市建设的不断深入，产业结构的调整事在必行，对于一些低端产业特别是产品生产过程中有污染的企业，已经不再适应这造城市的发展，西湖区要求严格控制工业用地的发展，并对规划转型的工业区，应进一步制定详细的调整规划；对外迁的企业应加以引导，使其向城市外围的重点工业区迁移。散布于新村内的零星工业，已经与特区发展不协调，规划将其改造为公共设施和住宅配套用地，适当保留部分为居民提供就业服务的工业企业。　　2.研究工作依据　　国家计委和建设部联合发布的《建设项目经济评价方法与参数》；　　建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》；　　南昌发展计划局文件发布的《南昌市发展计划局文件》件；　　南昌市城中村(旧村)改造暂行规定；　　中共南昌市委南昌市人民政府关于加强环境保护建设生态市的决定；　　国家有关部委和南昌市政府颁布的关于房地产开发管理的政策、法规、规范和规定；　　各级政府职能部门公布的统计资料及市场行情资料；　　开发商提供的有关本项目的资料。　　本项目开发地块相对位置及形状图　　3.项目开发意向　　本项目地块来源为南昌市西湖区住宅用地，土地使用权人为南昌市西湖区政府司，本项目土地使用年限为70年。据创景房地产开发股份有限公司与南昌市西湖区政府的合作开发项目协商初步交换意见：由南昌市西湖区政府出让土地使用权，创景房地产开发股份有限公司提供全部开发建设资金。　　小区开发建设全貌图　　项目建设的必要性　　1.城中村改造有利于调整产业结构，改善城市生态环境　　《南昌市城中村(旧村)改造暂行规定》指出，城中村改造坚持规划先行、整体开发、合理控制强度、完善功能配套的原则，并应当有　　利于调整产业结构，改善城市生态环境。　　城中村改造工作要以建设国际化城市，统筹、协调、提升我市城市发展水平，促进全市经济社会发展再上一个新台阶，建设和谐南昌、效益南昌为总目标，实现以下具体目标：优化产业结构，推动特区内外一体化建设；消除城中村内的重大安全隐患；明显改善村内及周边地区的生态环境、市容市貌、交通环境及其他生活环境；增加绿地面积和公共开敞空间；完善市政基础设施和公共服务设施；理顺村内土地财产权利关系。　　目前，推进城中村改造的工作已全面展开，城中村改造的工作应按照“成熟一个改造一个，改造一个成功一个”的要求，稳妥推进已启动的项目；积极开展调查研究工作，探索切实可行的改造模式和机制，总结改造经验；尽快完善决策和执行体系；深化、细化规章制度，使改造工作有法可依、有章可循，尽快走上法制化、规范化的轨道。　　2.城中村改造符合南昌市市环境保护的要求　　《南昌市环境保护条例》指出，在城市住宅区、居民集中区、文化教育区及其他需要特殊保护的区域，禁止设立产生污染的工业项目，严格控制宾馆、酒楼以及其他产生污染的项目或设施的建设。　　本地块原有建筑物主要为厂房，租用的工业企业主要为五金、电路板及模具等，这些企业在加工过程中会产生一定量的生产污水、有害气体及噪声，从而对周围环境造成比较严重的污染，而解决这一问题最彻底、最有效的办法是对这些污染企业进行搬迁。本项目的建设，　　某区办公室XX