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商品房预售合同解读 　　新版《商品房买卖合同示范文本》解读　　今时今日的房地产市场已经发生了翻天覆地的变化，房屋产品的技术特性、开发商的开发能力、购房者的权利意识已是今非昔比。新颁布的商品房买卖合同的示范文本分为预售、现售两个版本，条款基本一致，实践中我们更多用的是预售版本的合同，该预售合同文本共24页、主合同条款29条，同时有11个附件，篇幅内容较XX版本增加很多，这种变化也反映了此次合同文本约定细化、规范化的显著特点。　　一、示范文本的不统一性　　如果把XX年版本简称“新版”，XX年版本简称“旧版”；旧版出台时中国房地产业才刚刚起步，此后经历了十年黄金时代，旧版早已不再能适应现实需要。然而住建部和工商总局直至XX年才发布新版的征求意见稿，在此之前，各地房管部门已先后颁布了地方版本，用于弥补旧版的模糊、空白和漏洞。　　新版说明第1项的后半句尤需注意。允许各地在合法合规的前提下，结合地方情况调整合同内容。也就是说，新版不再强调全国统一，而是作为各地指导。各地可以根据新版内容完善各自的执行版本，而不是绝对适用新版。可以预见，各地现用版本仍将基本执行，但会根据新版精神做出微调。　　目前，各地房产交易的官方网站并未将新版设置为可下载的合同。全国各地仍然运用现用版本。但作为从业人员，我们应该提前拥有风险防范意识。　　二、增加“专业术语解释”　　“专业术语解释”是新版的一个亮点。　　商品房销售领域中的专业术语，对开发商可能是常识，对购房人而言却不易充分理解。新版将“专业术语解释”列于说明之后、正文之前的醒目位置，帮助购房人更好把握合同中专业术语的涵义，做到理解条款、识别风险、准确决策。　　不过，当购房人对专业术语关键要素的认识非常清晰，房地产开发企业绕开法律规制的某些行为将带来更高的风险。　　1、商品房预售。明确预售商品房的前提是房地产开发企业已取得《商品房预售许可证》，　　否则可能涉及欺诈行为和惩罚性赔偿。　　2、法定代理人。　　3、套内建筑面积、房屋的建筑面积。明确了套内建筑面积和房屋的建筑面积的计算方式。计算建筑面积的房屋必须层高达到及以上。概念引自《房产测量规范》第一单元附录B和第一单元。　　4、不可抗力。必须是客观情况，而且无法预见、避免和克服，这四大要素必须同时具备，否则就不能认定为不可抗力。如此一来，房地产开发企业不能简单将违约归因于不可抗力而免责。　　5、民用建筑节能。　　6、房屋登记、所有权转移登记、房屋登记机构。　　7、分割拆零销售、返本销售、售后包租。《商品房销售管理办法》第十一、十二条禁止房地产开发企业返本销售或者变相返本销售，禁止对未竣工的商品房售后包租或者变相售后包租，禁止分割拆零销售。然而在商业地产领域，这三种销售模式可谓屡见不鲜。三者概念引自《商品房销售管理办法》第四十五条，目的是向购房人提示风险，造成对违法合同无效的担忧，此类操作不再方便。　　三、补充协议效力受到冲击　　房地产开发企业出于自我保护、降险止损的考虑，常常借助补充协议变更《商品房买卖合同》主合同条款。事实上，补充协议的主要特点和功能之一，就是排除买受人权利、免除出卖人责任或加重买受人责任，以至于补充协议常常替代主合同的实际地位。　　新版明确排除适用不合理的补充协议，但也不能因此认定补充协议无效。因为主合同与其补充协议从意思自由的角度来看是平等的，主合同可以约定变更主合同条款的补充协议为无效，补充协议也可以约定主合同的第二十八条为无效。关于“显失公平”的法律行为如何规制，我国法律早有规定，但最终被变更或撤销的还是少数。①　　新版第二十八条必然会极大增加对房地产开发企业的威慑作用和法律风险，但其本身的法律效力也存在极大争议。我们认为，第二十八条的真正效果，取决于司法部门的法律实践，尤其是最高人民法院的司法解释。在此之前，我们应当更谨慎地设计补充协议：　　1、避免显失公平的表述；　　2、房地产开发企业与购房人的权利、义务和责任相互对应，避免数字化、直观化的差异；　　3、变更新版第二十八条。　　四、商品房基本情况　　房地产开发企业改变规划用途的现象确实存在，最可能涉及行政处罚、民事赔偿等法律责任。由于新版第三条“商品房基本情况”更多体现规划设计、预测面积等客观要素之表述，而非双方简单约定，表述不实可能定性为欺诈，所建不符则属于违约。　　新版明确，合同载明的建筑面积为测绘部门预测面积，而不是旧版的“合同约定”面积。实际上，旧版载明的建筑面积也不是买卖双方凭空而定的，同样也是测绘部门的预测面积。但新版须注明测绘机构名称，增加对测绘机构和卖方的威慑，而且一旦出现面积差的纠纷，处置前提将是测绘部门的预测和实测是否合法、合理，而不再是简单的违约问题。　　阳台封闭，这原本是开发商“偷”面积和增加销售卖