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第二章 房地产市场及其市场运行 一、房地产市场含义 不可移动性：房地产与其他商品最大区别。 房地产市场：活动场所＋一切交易途径和形式 经济学：潜在的买卖者+当前的房地产交易活动。 一个完整的房地产市场：当事人、房地产资产、组织机构 二、房地产市场的运行环境 （考点应该是各环境包含的主要影响因素的混淆） 1、八大环境 （1）社会环境：人口、 家庭、 名族、社会 人口数量和结构、家庭结构及其变化、居民思想观念、社区和城市发展观念。 （2）政治环境：5项，都带“政”字头的。（政治、政局、政府、政策、政府） （3）经济环境：城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况（该项易忽略）、利率和通货膨胀（该项容易混淆为金融环境） （4）金融环境：金融（政策、机构、产品、监督） （5）法律制度环境：有关的正式规则、法律法规与相关政策。 （6）技术环境：3建筑2信息（建筑材料、建筑工艺、建筑设备）（信息技术、信息化） （7）资源环境：土地、资源、生态 （8）国际环境：国际资本流动和经济的全球化。 2、三大基本因素（切勿与环境混淆） 因素分类 内容 辅记 社会因素 传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、 家庭户数及规模、家庭生命周期 经济因素 经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、 工资及就业水平、房价租金比 （经济只与家庭收入有关） 政策因素 土地供给政策、城市发展政策、住房建设与住房消费政策、房地产金融、产权与交易、税收 2土2住3房（有点像户型“3室2厅2卫”） 三、影响房地产市场转变的社会经济力量（6大力量）【金星（金融、信息） 生人 自治】 （1）金融业的发展 金融资本供给方的决策会直接影响房地产市场的价格。 金融和资本市场的支持，对房地产市场的发展起到了不可替代的重要作用。 （2）信息通讯技术水平的提高和交通条件的改善 缩短了物业相对距离、推动了不同地域消费品的交流。 （3）生产和生活方式的转变 第三产业发展壮大、产业由劳动型转变资金型和技术型、高新技术产业的发展，模式和观念改变 （4）人文环境的变化 社会老龄化、家庭小型化、教育程度提高引起消费观念和消费模式发生变化。 （5）自然环境的变化（易忽略） 城市污染、农村人口大量涌入导致住宅郊区化；解决这些问题后，城区住宅重新受青睐。 （6）政治制度的变迁（政府通过政策干预）（新增） 新增：市场规制政策和财政补贴政策 四、房地产市场的参与者（7大参与者） （1）土地所有者和当前的土地使用者：（新增） 在我国，（新增）城市土地属于国家所有，地方政府是起辖区范围内的唯一土地供给着，垄断了国有土地使用权出让市场，各地政府土地出让的数量、时序、结构和空间分布，极大的影响着当地土地市场和房地产市场的特性。由于政府借助土地收购储备制度也同时控制了土地征收和开放活动，使当前土地使用者的影响更多局限于土地证书和土地开放过程。 同一开发土地上的当前土地使用者越多，对开发影响越大，会使开发周期延长，增加前期费用。 （2）开发商: 开发商的主要区别在于其开发的物业是出售还是作为长期投资。 对于居住物业来说，不管开发商规模大小，开发完毕后一般都用来销售，这是由居住物业的消费特性所决定的。 （3）政府和政府机构（新增） 开发商从取得建设用地使用权开始到销售许可和房地产产权等。政府都在各个环节参与房地产市场，同时也对房地产市场其他参与者的行为发生着影响。 房地产业常常被政府用来作为“经济调节器”，（新增）需要不时的“加速”或“制动”。与房地产有关的土地出让和税费收入又是地方政府财政的一个重要来源，而对物业的不同占有、拥有形式又反映了一个国家的政治取向。 （4）金融机构 两类资金： 一类是支付开发费用的中短期资金（建设贷款） 一类是项目建成后用于支持消费者与置业投资者购买房地产的长期资金（抵押贷款） （5）建筑承包商 【判断】承包商同时兼做开发商的角色，其对房地产开发项目利润水平的要求相对较高（×） （6）专业顾问：（多选） 专家 主要职责 建筑师 规划方案设计、建筑设计； 组织定期技术工作会议、签发与合同有关的任务、提供施工所需的图纸、协助解决施工中的技术问题。 工程师（结构工程师、建筑设备工程师、电气工程师） 结构、供暖、给排水、照明、空调或高级电气设备的设计； 负责合同签订、建筑材料与设备采购、施工监理、协助解决施工中的技术问题。 会计师 财务预算、工程预算、付税与清账、合同监督、提供付款方式、通报财务状况。 造价师 建设前：开发成本估算、工程成本预算； 招标阶段：编制工程标底 施工过程：成本控制、成本管理和合同管理 竣工后：工程结算 估价师和经纪人 估价师：租售前，确定最可能的租金和售价水平； 经纪人：促进双方交易、办理交易手续服务 租售服务时（房地产代理）：制定营销与