合同层高与实际不一致.docx

合同层高与实际不一致 　　商品房层高缩水问题的法律分析　　近年来随着商品房的热销，关于房屋面积、层高缩水的纠纷不断增加。商品房预售中,因面积误差、质量问题、交付延期等问题，在向开发商索赔时，目前已有详细的法律和司法解释依据，但在层高存在不符合时如何索赔，却至今找不到合法或合理的依据。　　层高，从字面上理解也就是一层房屋的高度。根据国家质量技术监督局、建设部联合发布的《住宅设计规范》的规定，层高是指“上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。”说到层高，我们必须将其与“室内净高”予以区分。《住宅设计规范》规定，室内净高是指“楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。”室内净高和层高的关系可以用公式来表示：层高=室内净高+楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫室内净高。《商品房买卖合同》中一般是就层高进行约定，而许多买受人在交房验收时测量的是室内净高，忽视了楼板厚度，因此产生了误解。《长沙市商品房买卖合同(示范文本)》第九条约定：本合同所述房屋层高是指上下两层楼面之间或楼面与地面之间的垂直距离。　　房地产开发商在与买房者签订《商品房买卖合同》时一般都会表明层高高度，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，此标明的内容为买卖合同的内容。房屋实际层高低于合同约定的，开发商应承担违约责任。但具体的赔偿标准,因没有明确的法律法规或司法解释的规定，法官可以行使自由裁量权解决此类违约赔偿纠纷。　　一、商品房层高“缩水”责任的定性　　如房地产开发企业交付的商品房在建筑净高方面与合同约定不符，究竟属于欺诈、一般违约还是意思表示错误，以及房地产开发企业应承担怎样的责任，具体分析如下：　　是否构成违约　　如房地产开发企业与购房者签订购房合同后单方擅自变更层高，或因建设施工误差过大导致实际层高与合同约定不符，属于违约行为，房地产开发企业需承担违约责任。根据1999年6月1日实施的强制性国家标准规定,卧室、起居室的室内净高不低于240cm，利用坡屋顶内室空间作卧室、起居室时，其1/2面积的室内净高不低于210cm，厨房、卫生间的室内净高不低于220cm。层高的国家标准是层高的最低标准，实际层高未达到国家标准的，开发商构成根本违约，业主不仅可以请求赔偿，而且可以解除合同。购房合同中买卖双方对房屋层高高于国家标准的约定，开发商交房时应达到约定标准，允许存在合理误差。　　如构成一般违约，购房人主张解除《商品房买卖合同》的，只有房地产开发企业交付的房屋构成根本违约的情况下购房人才能解除。《住宅设计规范》中的净高　　要求是最低标准，未达到此标准的，可认定构成根本违约，购房人方可请求赔偿并解除合同。　　就房地产开发层高案件而言，层高虽然减少，但仍高于国家规定的标准，且对正常居住使用不产生重大的影响，不符合购房人解除合同的条件，因此购房人单方主张解除合同的，一般不会得到法院的支持。但根据《合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”即使符合国家标准，也构成违约。　　是否构成欺诈　　若房地产开发企业存在欺诈购房人的故意，即房地产开发企业故意隐瞒经批准的规划、设计中的层高而虚报，购房人因陷入对层高的理解错误而订立了《商品房买卖合同》的，购房人有权根据《合同法》第五十四条的规定，请求人民法院变更或者撤销该《商品房买卖合同》，且房地产开发企业应当赔偿购房人的损失。实践当中，房地产开发企业被认定对购房人实施欺诈的可能性较小，多为过失所致。　　是否构成“意思表示错误”　　房地产开发企业主张将全部或局部层高在合同中书写“x米”成“y米”，应属于“笔误”，系意思表示行为的错误，即做出意思表示的人虽知表示行为之客观意义，但于行为时，误用文字或表示方法，以致文字表意与其内心效果意思不一致。需要注意的是，房地产开发企业主张全部或局部层高是“y米”系“笔误”，应当负举证责任。如能够证明“y米”确实系“笔误”，如房地产开发企业预售商品房签署合同时已经确定的图纸已经确定“全部或局部层高是x米”，销售现场公示的其他资料记载的层高或者购房人能够获悉或应当获悉的信息资料表明“全部或局部层高是x米”，如能完成上述举证，向法院说明情况，则浆被法院判定为“意思表示错误”的可能性较大。　　还需要注意的是，做出意思表示的人即使能够证明其在意思表示发生错误，也应承担对方受到的损失，对前述损失的赔偿范围法律未作明确规定，有人解释为信赖利益的损失，但是法律对信赖利益损失的赔偿范围也不明确，仍需要法院的自由裁量。　　二、对商品房层高不符的处理　　现行法律法规并未对商品房因违约、欺诈或“意思表示错误”等导致的层高缩水问题而给购房者救济的具体法律规定，在商品房买卖