房地产企业土地增值税的税收筹划.docVIP

房地产企业土地增值税的税收筹划 导语： 经过1994年的税制改革，我国房地产税收体系在税种的设置、税目税率的调整、内外税制的统一方面逐渐完善起来。在企业间竞争日益激烈这样一个经济背景下，如何有效地筹划房地产企业的土地增值税，使企业发展顺应国家的经济导向，达到减少税负实现企业价值最大化的目标呢？ 编辑/洪若麒 设计/ 一、房地产土地增值税筹划产生的原因 1、土地增值税筹划产生的内因 无论房地产的增值率有多高，若房地产完工后不能销售出去，那利润只是潜在的。所以，对项目的售价和成本应事先进行通盘的筹划和预算，有管理地开展开发经营工作，制定有企业特色的土地增值税筹划方案，使企业在竞争中稳步发展。 2、土地增值税筹划产生的外因 经过1994年的税制改革，我国房地产税收体系在税种的设置、税目税率的调整、内外税制的统一方面逐渐完善起来，同时，由于我国的土地增值税采取四级累进税率的方法计算，使国内的房地产企业必须以巨大的税款为代价来实现不动产的销售。因此，随着国内外市场的接轨、经济的市场化、国外税收筹划观念的传播和“节税”意识的加强，国内的房地产企业必然会越来越重视税收筹划的问题，特别是土地增值税的筹划。 3、税法本身客观上存在筹划的空间 企业进行税收筹划的另一个原因在于税收本身客观上存在可以筹划的空间。税收以法律法规的形式固定下来，税务机关按照固定的税率，税额征税，企业按照固定的税率、税额缴税，税收的固定性特点，为企业税收筹划带来了可能。 如：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。 因而房地产企业实际上是可以通过降低售价或增大成本等方式来使项目的增值额不超过扣除项目的20%，从而避免了缴纳土地增值税。 二、房地产企业土地增值税筹划两大重点 重点一：房地产企业开发经营流程 我国房地产企业的开发经营流程相当复杂，其中涉及到政府部门、房地产开发公司、建筑公司和中介等等机构，所涉及的主要税种有：营业税、土地增值税、房产税和企业所得税等九个税种（见附录一：房地产企业税收一览表），这些税种分别分布在房地产筹备、动工、完工销售等环节。如下图1所示： 房地产投资商分析投资环境、确定投资目标起草项目建议申请规划要点确定市政设施规划要点及四源供应的可能送审项目建议书编制可行性研究报告、并送审申请规划设计条件委托设计规划方案及施工图提出用地申请 房地产投资商 分析投资环境、确定投资目标 起草项目建议 申请规划要点 确定市政设施规划要点及四源供应的可能 送审项目建议书 编制可行性研究报告、并送审 申请规划设计条件 委托设计规划方案及施工图 提出用地申请 审下地价后，交纳地价款，签订土地出让合同 交纳划拨预定金 鉴定市政四源协议 办理开工手续 销售、租赁 竣工验收 产权登记领取房产证 物业管理 领取土地使用证 领取建设用地规划许可证 申请项目选址境 （考虑地方优惠政策减少企业所得税） （销售不动产营业税、土地增值税） （服务业营业税） （房产税） （建筑业营业税） （土地使用税纳税义务产生） （考虑是否投资普通住宅享受20%的土地增值税扣除优惠） 图1 房地产企业的开发经营流程 图1 房地产企业的开发经营流程 重点二：土地增值税的筹划时机 从上图可见，房地产企业在开发经营中涉及到多个税种，在众多税种中土地增值税不仅税负较重，而且国家对其的征收管理是贯穿于整个开发过程当中的。虽然土地增值税的纳税义务产生的时间是土地使用权、不动产的权属发生转移的时候，但实际上若房地产已竣工验收即使尚未出售，企业所需缴纳的土地增值税已基本上不存在筹划的空间，因为此时企业所开发项目的成本费用已成定局，而房价的高低是由市场决定的，也就是说增值额也是由市场决定，企业失去了筹划的主动权，在市场上处于被动的位置。 小结： 要对土地增值税进行筹划必需事先对项目作出全盘的考虑，从项目投资到规划动工都要事先做好分析和预算，确保项目完工销售时的投资回报率达到预期值，同时实现企业效益最大化的目标。 三、土地增值税的税收筹划技巧 1、土地增值税的征管法规 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国发[ 1993 ]138 号）规定，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额为增值额。具体计税收入和可扣除项目见附录二。 2、土地增值税的税收筹划重点 表1 土地增值税的税收筹划重点 税收政策 筹划方法 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定土地增值税计算依据是转让房地产所得的增值额，销售收入减去成本和费用后的余额。而纳税人建造普