物业工程部前期介入-工作计划.docxVIP

物业工程部前期介入工作计划 根据江苏银行办公楼建设的进度及现场实际情， 我物业公司将提前介入本项 目，为本项目建设质量每一个环节，每一道工序，结构安全状况、人性化使用方 便提出合理化建议。 按有关规范严格巡查每一部位， 每一项设施设备。 重点考虑 减少今后物业管理中产生的问题和矛盾，便于维护与管理，降低成本管理费用。 从物业管理各项细节出发，熟悉几大系统结构，发现各种缺陷、安全隐患、施工 不规范、物业遗漏工程等问题及时向甲方反映， 建议施工方立即整改。并同甲方、监理公司及施工方都保持紧密联系。对项目规划设计图纸进行审阅，机电设备、物业智能化系统、安保系统、停车场管理系统、公共照明设备、装饰材料、物业 的平面布局、 功能区域划分进行审查等， 提出专业合理化建议及改进方案。 建立健全各项巡查验收资料档案备查，通过规范的管理制度和扎扎实实的辛勤劳动，一步步打开工作局面，确保前期介入最终达到预期效果。 一、工程部前期介入目的； 1、完善物业的使用功能。 2、改进、改善物业的具体设计。 3、能更好地监理施工质量。 4、为接管验收打下基础。 5、便于日后对物业的管理。 6、在项目建设中存在的一些工程质量问题，涉及到土建、消防、供配电、给排 水、空调、电梯，致使工程存在许多通病和瑕疵。有些是显露的，如墙面地面不平整、裂缝、起皮、脱落等；有些是隐蔽的，如保温砂浆工艺、做法不到位、面层空鼓、屋顶、外墙、卫生间漏水、烟道串味等。后者更为危险，一旦有了这些隐患，必然对后期物业管理产生很大不便。 7、全面熟悉项目总体规划，施工过程，对结构以及管线走向，设备安装做到心 中有数。并对工程质量巡查监督， 对可能出现的种种隐患了如指掌， 便于在后期管理各项设施维修养护工作， 减少物业设施的返修工作量。 记录、或拍照保存相应的证据在未来隐患发生时， 对分清物业管理与建设、 施工、安装单位的责任非常有利。也确保物业日后提升管理质量， 更减轻日后的管理难度， 并为顺利移交拿出依据。 1 / 10 二、合理选择配备现场介入人员 现场工作十分复杂， 对于物业服务企业而言是一项经验型工作， 所以对于现 场物业工程技术人员的选择招聘应掌握以下标准。 1、有丰富的物业工程管理经验，最好是了解装饰装潢管理、设备设施管理、工 民建隐蔽工程管理（土建、电气、水暖、给排水、消防、门襟楼宇对讲、智能、 停车场等）的人员。 2、有物业工程服务经验，了解客户需求，善于将施工与实际需求结合的人员。 3、有丰富的现场施工经验，能够保证自身安全。 4、专业比较全面，能独立完成工作并能与他人配合工作的人员。 三、技术的支持工作 物业工程部前期介入人员需要与现场工作人员紧密配合， 发现问题及时反馈，对现场发现的问题要及时向甲方反映（技术监管方），提出建议，并与施工部门沟通，从另一个方面提醒甲方等。 四、做好与现场各方关系的协调 甲方、施工单位、监理单位、成品保护单位、设备供应商等现场各方关系 错综复杂，协调各方关系为现场工作提供便利也是十分重要的， 为保证现场协调 及时有效需编制工程联系人员详细清单。 1、深入了解项目特点，拟定现场计划： 在进入项目以前， 应当对项目进行深入了解并制定前期介入工作计划； 审读图纸，了解项目系统情况；从设计说明入手，对建筑图纸、结构图纸、设备专业 图纸等进行阅读，标记重要的环节，了解项目的整体设计思路、定位、最后对图纸审读的结果进行汇总。 2、关注工程进度，记录现场情况： 在现场巡视过程中， 记录所有关注的细节， 为物业接管后的维修维护工作做准备。 1）根据工程计划，调整工作计划；随着现场情况的变化，工程进度计划也在随时调整，物业现场介入人员应关注该计划， 及时调整物业的跟进计划及工作侧重点。 2 / 10 2）记录设计方案和施工图纸变更；物业现场介入人员在施工中要认真记录设计方案、施工图纸变更及整改记录，为我们物业公司的后期接管提供便利 3）记录施工现场发现问题，并提出合理化建议，为日后的维修维护做准备。 施工过程会根据施工便利与否而适时调整， 所以，有许多设备设施安装的位置与图纸不符，物业现场介入人员必须在图纸上进行标注； 如记录一些隐蔽工程和阀 门等的位置变化，使今后的物业维修能准确判断位置 3、参加施工期间的专业会议，提供建议： 1）通过参加施工协调会、监理会等了解施工焦点；参加专业会议，通过会议上的问题讨论、焦点争论，了解项目情况，并在会议上明确物业要求，适时的提出合理化建议。 2）根据会议等的实际情况，适时提供书面建议。 4、通过对项目的深入了解，提供现场合理化建议： 1）改进设计中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；设计中有许多不 尽人意之处， 一些设计人员甚至忽略后期维护、 管理的需求， 物业现场介入人员要了解、记录这些信息， 并结合实际根据优