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写字楼基本知识培训 一、写字楼与住宅的区别 住宅与写字楼的产品差异 分类 住宅 写字楼 地理位置 多样化 区别根据客户群有较大不同 单一（主要位于核心区域） 区别在于程度上的不同 建筑结构 除本体之外，配套较多 满足生活所需的所有项目 除本体外，一般少配套 户型结构 功能丰富，布局成型 功能单一，布局随意 产品特性重点 重点关注朝向、通风、采光、景观、绿化、社区环境 楼体形象、内部配置、交通位置 心理特征 体验消费 相对比较感性、冲动 需求性购买 理性、稳重 关注重点 注重自我的消费倾向 生活氛围带来的便利或享受 注重公司的需求 商务氛围带来的利益 购买行为 个人或家庭行为 决策期相对较短 多为公司行为或投资行为 时间较长，考虑因素较多 二、写字楼分类 从办公楼宇自身的品质类别来看，可分为四类： 第一类、智能化办公楼 这类大楼一般立面新颖，气派壮观，内部布局比较合理，功能到位，智能化功能达到5A以上，设备设施比较人性化，特别在安保、通讯、计算机网络等方面考虑较为周全；物业管理达到国际化水平 ?第二类、90年代设计，现正营运的现代化办公楼 这类大楼装有中央空调及保安、消防设备，各类设施比较完善，智能化功能达到5A，但布局开间过大，平层设计存在黑房或不方正等缺点 第三类、不带中央空调的办公楼 硬件设备一般，通讯系统比较落后；采用分体空调；物业管理为发展商自己管理或不知名公司管理；且内部布局大多采用公寓式布局或旧式乙级写字楼 ?第四类，是厂房或其它用途物业改建的办公用房 内部设施比较简易，目前，该类物业的比例呈明显下降趋势 三、5A级的智能化写字楼标准 楼宇设备自动化系统（BA）可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶 梯进行监视及控制。以状态监视为主，控制启停为辅。1、空调自控系统 2、供排水自控系统 3、变配电监视系统 4、电梯监视系统 安全防范系统（SA） 1、闭路监视系统：地下车库出入口、首层大厅设彩色变焦带云台摄像机。楼内各层 出 入口、电梯轿箱等处设置固定黑白定焦摄像机。写字楼内走廊设置固定黑白定焦摄像机；地下停车库内设黑白带云台变焦摄像机。 2、防盗报警系统：写字楼主要出入口设门磁开关、电子门锁、读卡器。 3、停车场管理系统：内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时出票机方式。 通信自动化系统（CA） 1、综合布线系统：综合布线支持电话系统和计算机网络系统，是一个开放性网络平台。室内铺设架空地板、地面线槽、网络地板。设计院完成干路敷设。提供以5类线为基础的综合布线信息通道。 2、无线通信转发系统：移动信号增强系统，办公楼各层设有移动信号增强系统。 办公自动化系统（OA） 以物业管理、公用信息服务、智能卡管理、商场管理为主的应用软件系统。 火灾自动报警和消防联动控制系统（FA） 1、设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。 2、广播音响系统：火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。 四、中央空调的类型 系统种类： 市场上现有3大类中央空调系统——风管式、水冷式及直膨多联式，其中多联式系统最 为舒适、可靠而节能。 空调品牌： 目前写字楼使用的空调品牌基本以开利空调和约克空调为主，另外麦克维尔、顿汉布什、特灵等也被个别应用。 1、风管式中央空调： 利用空气将热量传递到各个房间。制冷/制热功能由一个单一机组完成，随后利用热交换器将多个房间内流通的空气冷却/加热。在这种情况下，风管（该类型空调系统由此得名）用来传送冷/热气流。强大的中央风扇使气流通过导管，同时引入新鲜空气以使房间通风。风管式中央空调系统通常用于住宅（如别墅）或小型商用建筑。 优势： 初始成本低 维护简单 随时提供新鲜空气 缺点： 风管安装难度大，占据大量天花板空间（风管需1米高的空间） 较不舒适，因其无法维持恒定的室温 无法分别控制各个房间的温度 节能效果差，因此运行成本高 运行时有噪音 2、水冷式空调系统： 是大型商用建筑（如整幢办公楼）普遍采用的空调系统。但是，目前一些住宅或小型商用建筑也开始采用较小型号的水冷式中央空调系统。 正如其名，水冷式空调系统利用水来传输热量。水的冷却/加热在一个单一机组中完成，随后这些水将循环至各个房间，而各个房间中的风扇盘管单元使热量与水进行充分交换，然后将空气送入房间内。 如果建筑物占地面积较大（如办公楼），则每层楼可能需要一个风管式系统使空气循环进入各房间，而不是水。在这种情况下，水与热量在中央空气处理机组中进行交换，随后空气被送入房内，就像一般的风管式系统。 优势： 初始成本适中 比风管式系统所占